深圳景洲大厦：中国业主维权的标本

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深圳景洲大厦业委会

　　以邹家健为代表的深圳景洲大厦业主，在维权过程中，受到来自房地产商、物业管理公司、政府行政部门的层层刁难和阻挠，经历了一个业主所可能碰到的几乎所有困难，最终创造了中国业主维权的七个第一:

　　第一个发起针对地产商的大规模集体诉讼并最终获胜；第一个遭地产商索赔千万而只身迎战；第一个炒掉原有物业公司，打破“谁开发谁管理”的传统物业管理模式；第一个坚持执行国家物业管理条例，抵制行政干预自主选聘物业公司；第一个被住宅主管部门罢免的民选业委会主任；第一个通过依法维权促使楼价大幅回升而实现物业增值；第一个以社区治理经验参与立法进程推动国家法治进步。

　　中国业主的维权过程中很少有这样经历所有利益相关方形形色色阻拦的，正是在这个意义上，我们把深圳景洲大厦业主维权作为中国业主维权的一个标本。回顾景洲大厦业主的维权经历，就可以折射出今天的业主维权之难。

　　【相关法规】《物业管理条例》(附全文及解读)

　　本期专题由《中国改革》杂志供稿

【我来说两句】

　　邹家健，49岁，籍贯四川，1990年从四川来到深圳。2000年8月迄今，任深圳福田区景洲大厦业委会主任。
　　去年5月央视的一个节目中，主持人说他英勇，说他是斗士，他不同意，当时就说自己是个悲剧人物，扛了几年，扛白了头，不值得学习。如果在现代社会，每一个买房的业主都要像他这样付出巨大代价来维权，要自己去学法律，成为某个行业的专家，那就太苦了。为此他期盼，中国的消费环境能更好一点，制度能更完善一点，主管单位更能负起责任来，把自己份内的事做好，这样老百姓的生活才会宽松一些，才不至于像他，经历那么多的风风雨雨。所以，他反复呼吁：不能再有邹家健了，如果再有邹家健，如果邹家健多了，可悲的就不止是那批邹家健们，而是我们整个社会了。<<<全文

【我来说两句】

一、起因：电梯惊魂事件

　　1998年，邹家健在福田区景洲大厦买下一套商品房，面积103.35平米，房价每平米7000多元。第一次看装修，走到25楼坐电梯，当时好几个人在里面，电梯突然摇起来，摇着摇着灯就没了，哗的一声电梯砸了下去。出去一看，电梯停在5楼，从25楼一下砸到5楼。简单统计的结果令人瞠目：竟有差不多3%的业主经历过电梯从高层坠落；电梯空中震荡、电梯关人、电梯中途不停直冲“云霄”，这样的惊险情节更是家常便饭。一调查，果不出所料，自己被骗了，地产商根本没装三菱电梯，而是悄悄换成了东莞试产的国内第一批高层电梯。两者差价高达几十万。东莞电梯未按常规进行6万次试运行检验，景洲大厦业主便成了这批试产电梯的活体试验品。<<<全文

二、交涉：地产商言而无信

　　业委会要求按合同规定，换原装的三菱电梯。他们比较克制，最初只是建议对话、建议调查，但没结果，对方不理睬。业委会做了很多工作，终于感动了对方，地产公司的副总来了，物业公司的老总来了，彼此沟通好了，地产公司的副总答应换电梯，房产证也答应办，并在协议上签了字，盖了公章，十项承诺，几月几号前落实，态度谦恭，还恳求业主谅解。形势看来不错，邹家健以为可以收尾了。但过了一段时间没反应，别人提醒他说，地产商是不守信用的。邹家健不信，说不会吧，白纸黑字呢。就等，左等右等还是没结果。地产公司的部分职工也是景洲大厦业主，他们的利益跟邹家健是一致的，就私下给邹家健透露，你们那个协议没用，因为签字的只是副总，副总说了哪能算数？人家老总没同意呢。 <<<全文

三、集体诉讼：地产商输了

　　谈判走不通，就走法律程序，150个业主联名把地产商送上了法庭。如此规模的业主集体诉讼，堪称全国第一遭。集体诉讼于2001年1月启动，4月15号判下来，地产商输了，不仅要把电梯全部更换为三菱电梯，还要赔钱，每个原告都给赔，房子大的赔十几万，房子小的赔四五万。国人维权，向来是利益驱动。诉讼之初，多数业主持观望态度；后来听说地产商赔钱，触动极大，不用动员自己都心动了，都闹上了法庭。这一下成了焦点新闻，媒体一披露，全深圳都轰动了。这一下地产商损失惨重，单单在景洲大厦，地产商赔了近1000万。<<<全文

四、地产商的报复：恐吓、诬告和收买

　　让深圳地产商头痛的是，因为诉讼的胜利，景洲大厦业委会的威望迅速高涨，从而对地产商构成了持久威胁；在他们看来，只要景洲大厦业委会红旗不倒，他们的噩梦就不会结束；因此务必把这个“坏”榜样打下去。首先，乘中央领导要来深圳视察，策划者借机向警方上报了一份所谓“情况反映”，说邹氏密谋组织深圳业主在中央领导五一视察时上街静坐。接着，邹家健一个月收了三单官司，地产商起诉他侵犯名誉权，索赔1000万。建国以来从没有向消费者个人索赔1000万的案子，因此轰动海内外。也就那半个月，他原来的一头黑发全变成白发。<<<全文

　　物业三种乱收费损害业主权益

　　国家发展改革委近日发布的全国价格举报电话受理情况统计，近三年来，小区业主反映的物业管理企业违反规定乱收费以及物业服务收费项目和标准不透明导致的投诉，在各类举报问题中排在第三位。三大种类的物业乱收费行为严重损害了业主的合法权益。
　　第一大类是物业公司自立项目乱收费，比如，以装修押金、水电安装费、“自来水二次加压费”等名义随意收费。第二大类是有的物业公司超过规定标准乱收费，如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清运费、卫生费等。第三大类是只收费不服务或少服务。国家发展改革委会同建设部日前针对上述三大问题制定发布了《物业服务收费明码标价规定》。 (据《北京青年报》)

　　地产商的问题解决到一定程度，物业问题就摆到桌面上来了。景洲大厦业委会决定选聘新的物业公司。他们认为，原来的Z物业公司是地产商的下属公司，典型的老子开发儿子管理，根本上代表地产商的利益，而不是代表业主利益，因此没理由继续雇佣。

　　第一次选聘程序不“规范”

　　2001年1月1号投票，赞成票超过与会业主半数。但市住宅局通不过。市住宅局认定选聘不合程序，说按规定过半票数是指入住业主总数的过半票数，而不是与会业主的过半票数，因此票数不足。为此，6月1号，全体业主又投一次票，赞成票超过入住业主总数的一半了。没想到就这样市住宅局还能挑出毛病，说你们的选票不对，选票设计有倾向性，误导大家。要重做，要按规范做。<<<全文

　　第二次征聘市住宅局要“推荐”物业公司

　　那就按规范重做吧。先在网上征聘，很多物业公司响应。但马上就有人打电话给那些物业公司，说景洲业主是帮刁民，你们不要应聘。业委会选定了5家候选物业公司，这时市住宅局又杀了出来，说你们定的不算数。市局已经预备5家物业公司候选，这5家条件很好，别的你们不必考虑了。双方争执不下，拖了一个月，最后双方让步，候选的5家中，市住宅局推荐的进来3家，业委会定的进来两家。<<<全文

　　投票时所谓的“专家”比业主还多

　　候选资格的问题解决了，新的问题又出来了：谁有资格投票？本来是业主的私产，业主有占有、使用、处分的全部权利；物业管理权是私有产权的延伸，业主选管家，当然业主最有资格投票。但是不行，业主的私产谁来管不能让全体业主投票。市住宅局教导业主说，你们又没搞过物业公司，懂什么物业管理？你们不懂有人懂，我们有专家，都是国家级、省级的专家，让专家来决定吧。
　　投票过程更有如两军对垒。业主最看好的金风帆物业公司，专家们都打低分。市局推荐的公司，专家都打最高分。专家占三分之二，拥有绝对优势，实际上就是专家说了算。金风帆最终落选，市局推荐的南光物业公司胜出。
　　结局不如人意，但无论如何，业主的初衷还是部分实现了：Z公司撤出景洲大厦。业主炒管家，这是全国头一遭，这艰难的一步总算跨了出去。 <<<全文

【我来说两句】

　　但市住宅局依旧勃然大怒。原因很简单，在市住宅局看来，景洲大厦业主早就带了一次坏头，即率先启动对地产商的大规模集体诉讼，引来全市业主仿效，给地产商和市住宅局添了乱。此次自主选聘物业公司的先例如果被当作先进模式肯定下来，无疑会马上引起第二波多米诺骨牌效应。所以无论如何必须把景洲大厦业委会打压下去，不能让他们再带一次坏头。一旦业主自行选聘物业公司衍为风气，市住宅局主导的传统的物业管理利益分配格局，就要被市场化进程彻底肢解。市住宅局因此别无选择，再度向景洲大厦业委会开战。

　　市住宅局用红头文件来压服他们

　　市住宅局先出台一个红头文件，宣布景洲大厦业委会跟金风帆的合同无效。法律专家实在看不过，也站出来发表意见，说：人家是民事合同，你政府有权说民事合同无效吗？正好这时在大张旗鼓宣传行政许可法，市住宅局这个做法跟行政许可法背道而驰，搞不好就会撞到枪口上，成了反面教材。因此他们再不出面了，就叫区住宅局出面。区住宅局就通知业委会委员开会，会上继续指责业委会违规，要求整改。邹家健申辩说：我们是执行国家物业管理条例，没违规。但区住宅局仍振振有辞：这里是深圳特区，你们只能执行深圳特区的法规。<<<全文

　　深圳笑话：政府罢免民选的民间自治组织负责人

　　2003年12月31号晚上８时，深圳市住宅局物业监管处副处长陈海铭、福田区建设局物业管理科有关人士及辖区居委会、民警一行来到景洲大厦。他们首先询问业委会是否接受此前判定景洲大厦未经招投标自行投票选管家违规，在业委会全体表示不接受此判定后，他们拿出一份打印好的文件，宣布撤销邹家健的景洲大厦业委会主任、业委会委员职务。邹家健说：我的职务不是我任命的，是全体业主选的，你们对我宣布没用，还是直接向全体业主宣布，你们给全体业主一个正式交代吧。住宅局官员一听就要马上走人。邹家健说：哪有人民政府怕人民的道理，你们不要怕，我这就召集业主大会，业主很文明，保证你们毫发无损。他们赶紧说不用不用，文件贴出来就可以了，说完拔腿就走。
　　消息传得很快，第二天就见了报。政府直接罢免民选产生的民间自治组织负责人，立马轰动全国。主流媒体一边倒，公认这是深圳的一个笑话。<<<全文

【我来说两句】

　　今年3月18日，中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。通知一出，一些住宅局官员和物业公司负责人马上扬眉吐气：“嗨，终于把他们管起来了。”

　　而业主方面更是闻风而动。早在2月26日，该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店，召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样，业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着，我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”

　　业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢？答案不难从《指导规则》中找到。

　　比如，《指导规则》规定：街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。

　　据此，有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质：一是行政权力的自我授权，自我扩权——将政府管制擅自扩张到民事领域，公权擅自扩张到私域。二是行政权力擅自限制乃至剥夺属于公民权利范畴的业主权利。这严重违反了《行政许可法》。如果按照常规，走立法程序，提交人民代表大会表决，其结局不问可知。但是，深圳市有关部门却不走立法程序，绕开人民代表大会，干脆以政府文件的形式来实现，以政府单方面命令的形式来实现。<<<全文

【我来说两句】


中国人民大学教授陈幽泓在评论这一事件时认为：　　首先，行政行为不能变更基层群众自治制度。根据我国《立法法》第八条规定，“群众自治制度”是属于只能制定法律的事项之一。　　其次，自治组织在自治范围方面的事务不受行政行为干预，换言之，政府不能为民作主或代替民众作主。政府部门和业主组织之间的关系是，行政主管部门只能撤销业主委员会“违反法律、法规”的“决定”而并不能“撤销”或“解散”“业主委员会”组织本身。　　深圳市政府试图通过《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》这一文件，以行政权力涉足民事活动范畴，会因其不具法定的权威而不被认可，因为民众可以依据民事意思自治，自行决定自己的事务而无视行政干预，因此，深圳市政府的这一文件在实施中不具有操作可行性。这样的文件出台，不仅不能促进社区稳定，反而可能会导致社会矛盾冲突的加剧，背离构建“和谐社会”的宗旨。<<<全文
【我来说两句】