边际：商用住房租赁市场将成市场新风口

　　据报道，日前国务院出台房屋租赁新政，指出实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件。此外，会议上还提出了允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，这也被市场视为本次政策调整最大的亮点之一。

　　将商用房作为租赁用房，这项利好措施无疑有益于满足一线城市的需求端，大大填补北上广等地住宅库存空缺。相信在北上广等租过房的人都知道，主要以个人出租和中介出租为主的住房租赁市场，一直就处于供给赶不上需求的窘境，甚至有时还要和中介斗智斗勇。若商业用房能加入住房租赁的范围，将使得房屋供给有了更大更多的选择范围，从而缓解租房“一房难求”的困境。

　　而从供给端来看，“商转租”还有其更长远的意义。给予商业用房新的使用方式，将能够有效缓解楼市去库存的难题。

　　由于此前的土地财政依赖，摊大饼式的城市建设伴随的是粗放式土地开发，大量商业项目也在短期内一哄而上。有机构数据统计显示，截至2015年底时，全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米，为历史最高水平。虽然与住宅市场近4.4亿平方米的待售面积相比仍有一定的差距，但是商业地产更昂贵的开发成本意味着它对资金的需求更加迫切。

　　也正因如此，商业地产去库存面临的难度更大、专业性需求更广，打开租房这一释放渠道，无疑是个泄洪渠。也正因国内的楼市已经进入存量房时代，可以预见，发展租赁市场将成为新经济的下一个风口。

　　美国、德国、日本等发达国家早就进入了存量房市场时代。在这些国家，住房租赁已经是一个相当成熟的产业。有数据显示，在美国和日本，其住房自有率为35%，租房人口比例占65%。而且，哪怕是在日本房地产泡沫破裂、房价下跌之时，其住房租赁却依然欣欣向荣。

　　事实上，资本市场早就嗅到了商业住房市场未来的机遇。市场也不断涌现出一批以住房租赁为主的专业化企业，他们通过进行标准的流水线装修，改造成服务式公寓后再进行打包出售。有的甚至提供标准化的物业服务。

　　相比个人住房租赁市场的不确定性和随意性，人们之所以倾向买房而非租房，很大一部分原因是个人租房市场的不稳定性，而通过规模化大型机构租房的行为，相比个人与个人之间的契约，将有更多的保障。未来随着中国持续的城市化水平推进和消费水平的不断提升，中国的长租公寓租房需求及市场规模必然将继续扩大。

　　而当住房租赁市场形成相当规模、专业化租赁机构足够多时，缓解的将不仅仅是一房难求，还可能是租金因供给端规模化而下降。

　　更为重要的是，当租房成为持续稳定且高性价比的选择之时，对于自有住房的冲动也将会有所下降。年轻人更不会过早背负买房的压力。届时，中国民众可能不再过于聚焦于房价的涨跌波动，而在于根据机构提供的租赁服务提供支付相应的租金，进入真正的住房商品化时代。

　　边际（财经评论人）