马红漫：楼市税费调控受制于土地财政困局

　　“国五条”细则所引发的楼市博弈持续发酵。据悉，北京已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个人所得税的案例出现。本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，28万元个税由买房者承担。

　　向卖房者严格征收20%个税是“国五条”细则的亮点之一，其初衷是通过压缩获利空间遏制炒房等投机行为，但实现这一预期绩效是有前提的。在北京首个征缴20%个税的案例中，因房源热销、买卖者比例约为5：1，最终税费全额转嫁给了买房者。可见，供求决定着楼市交易成本的转嫁程度，一旦买家担负了大部分甚至全部税费则意味着本轮调控失去了直接的意义，而带有惩戒性质的高额个税也将反向演变为抬高房价的推手，导致买房者成本激增。与此同时，在购置税费方面存在明显优势的一手房源将会受到市场热捧，新房价格必然也会随之上扬。

　　事实上，国内楼市调控历经十年演绎，提高购买门槛、收紧税费杠杆等政策已经用到极致。每一轮楼市调控高压来袭之初，楼市往往会陷入短暂观望，随后便是房价的报复性反弹，而加诸交易环节的各种税费也大都由买方悉数承担，“实收价”成为许多地方二手房交易中一条不成文的规定。也正是基于这些既往经验，“国五条”细则在提出严格征收20%个税之后，立刻引发买房者群体的担忧，买家争先在细则落地前积极入市，以至于3月份多地楼市交投空前活跃、量价齐升。

　　应当指出的是，中央决策部门在历次楼市调控中都显示出强大的决心，但各种重拳却在地方落实中陷入“隔靴搔痒”的尴尬。分析原因不难发现，行政调控与楼市运行规律不合拍是症结之一。随着人口流动性提高、城镇居民数量激增，城市商品房潜在需求规模逐年膨胀，供不应求的卖方市场客观上打开了楼市投机空间，侧重于抑制需求、提高交易成本的调控举措往往未能切中房价飙长“七寸”，反倒使得一些被压抑的刚需成为下一轮楼市复苏的入市“先锋军”。就此而言，在打击投机行为催生房价泡沫的同时，积极扩充入市房源才能够彻底扭转市场结构矛盾，进而化解房价上行动力。时下，保障房供给因资金等瓶颈因素“短腿”，导致部分中低收入群体也不得不加入到抢购商品房的大军之中，这一局面亟待厘清。

　　国内楼市调控乏力的另一大因素在于，地方执行主动性不强。囿于既有财政困局，土地实际上已成为地方政府主要收入来源。地方政府多乐见土地市场繁荣、楼市交投活跃，配合中央打击楼市的内在动力不强。一个典型的例证就是，对于“国五条”细则中严格征收个税的要求，除了北京等大城市，多数地方鲜有积极回应。因为个税严格征收必然遏制楼市交投、继而影响到上游土地市场行情，相较个税征缴带来的收入，土地财政更加关乎在任地方政府利益。可见，楼市调控已然跳出具体行业框架，涉及到既有财税体制改革。有统计结果称，土地出让金及税费占房地产销售收入百分之六十左右。只有地方财政摆脱对土地与楼市的依附，房价下行才具备现实基础。

　　楼市个税首案的示范效应不容忽视，房地产调控已然走到转向的十字路口。