李长安：房市调控不能总是应急之举

　　北京、上海、广东、重庆等地“国五条”实施细则纷纷出台，应该说基本上都贯彻了“国五条”当中提出的“保持房价基本稳定”的调控原则。不过，基于对过去“越调越高”的经验总结，尽快建立促进房地产市场稳定健康发展和房价合理回归的长效机制，就显得格外迫切和必要。

　　近十年来，针对房价上涨速度过快的现实，我国政府连续出台了多个国字头的宏观调控文件。针对某一个行业的发展如此密集地出台各种政策来加以调控，不仅国内少有，国际上也实属罕见。但面对如此之多的重拳出击，房价却始终像一匹脱缰的野马。根据有关统计资料的数据，从2007年到2012年，美、英、法、德、日、韩、加、澳八个主要工业国房价平均下跌8%，而中国则上涨了74%，其中上海涨96%，北京涨152%。

　　究其原因，主要就在于这些房地产市场调控政策大都只是应急之举，缺乏调控的长效机制。房价一涨，就立刻出手试图遏制；房价一跌，又匆忙出手刺激。在房地产市场供需矛盾突出、影响房地产市场稳定发展的其他因素不断发生变化的情况下，调控政策容易陷入“头痛医头，脚痛医脚”的境地，政策效果也大打折扣。

　　很显然，过去的调控存在严重失衡。主要表现在：一方面，调控政策过于注重抑制需求，但在扩大供给方面却明显滞后。调控政策尽管在出台之际也强调增加市场有效供给的做法，但在具体操作过程中则大多将注意力集中到抑制需求上。

　　面对城镇化加速和居民收入水平不断提高所引发的需求膨胀，房地产市场的供给却明显慢半拍。为保持高额的土地垄断价格，地方政府往往会有意放缓推地速度，减少优质地块数量，进而对房价上涨起着推波助澜的作用。比如国土资源部公布的数据显示，我国2012年供应房地产用地16.03万公顷，同比减少4.2%，其中住房用地供应11.08万公顷，同比减少11.5%。土地供应的大幅减少可以从一定程度上解释今年一季度房价暴涨的原因。

　　另一方面，调控手段过于偏重行政直接干预，而经济手段却软弱无力。行政手段的过度使用，意味着政府对房地产市场的直接干预越来越广泛。但和经济手段相比，行政手段往往不具有可持续和长期效应。经济手段包括财政、税收、金融等各方面的内容，以房产税为例，虽然国外已有较为成功的经验，但在国内的试点工作却迟迟未见实效，而且在推广过程中阻力重重。再比如对超出房产原值的转让所得征收20%所得税的规定，其实早在数年前在一些城市就有所规定，但真正付诸实施的却寥寥无几。

　　因此，房地产调控必须从促进国民经济和房地产行业长远发展的目的出发，尽快建立起长效机制。在消除房地产供需矛盾方面，必须改变土地供给垄断的格局，加快农村宅基地和建设性用地入市的步伐，扩大土地的供给量。在调控手段方面，尽量减少政府行政直接干预的做法，建立起依赖经济手段调节为主的调控体系。只有如此，房地产调控才能真正取得实效，才能尽快走出“越调越涨”的怪圈，并为未来的长期稳定发展奠定坚实的基础。▲（作者是对外经济贸易大学公共管理学院劳动与社会保障系主任）