项峥：房地产政策为何老“走偏”

　　政府习惯于制定政策规则，而往往对政策的贯彻落实缺少监督，对政策边际效应的研究不够，使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显，因而在政策出台后一段时间内容易引发政策微调的预期。

　　据国家统计局发布的2013年2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份新建商品住宅价格环比下降的城市只有1个，持平的城市有3个，上涨的城市高达66个，再次印证了此前的房价上涨预期。

　　虽然决策层审时度势，及时出台了新“国五条”及其实施细则，但新的房地产调控政策在影响房地产市场运行、引导预期变化上还需要时间进一步检验。

　　回顾2003年以来的我国房地产市场调控，可以看到，政府对房地产市场运行规律的认识逐渐深化，房地产调控政策目标取向也日渐清晰。但同时也发现，由于政府习惯于制定政策规则，而往往对政策的贯彻落实缺少监督，对政策边际效应的研究不够，使得每一轮房地产调控政策的短期化特征较为明显，因而在政策出台后一段时间内容易引发房地产政策微调的预期。

　　以房地产限购政策为例，虽然是行政干预，与市场化调节方向相背离，但在当前中国特殊国情下，却非常有必要。由于中国人多地少，投资渠道狭窄，通过限购政策限制富裕人群购房行为，有利于保护中低收入家庭基本住房需求。限购政策出台后，房地产市场成交量迅速萎缩，房地产开发商对后市预期也出现分歧，部分开发商加快二线、三线城市和商业地产开发，以替代一线城市业务下降。这种情况表明，限购政策在抑制房价上涨、打击投资投机性住房需求上的作用非常明显。

　　2011年1月之后，全国房地产市场出现了明显调整，直至2012年4月，因刚性需求集中释放，房地产市场出现了“小阳春”景象。但市场区域性回暖并没有引发高度关注。一些地方政府试探性松动房地产政策，也没有引发中央政府严厉问责。在岁末年初之际，一线城市房地产市场“淡季不淡”，房价涨幅明显。

　　在笔者看来，当前出现全国性的房地产市场回暖，从根本上说，并不是因为限购政策“不管用”，或是因为这些房地产调控政策没有发挥作用，而主要是因为房地产调控政策执行可能出现偏差，以及政策效应受到了一些条件的内在约束与限制。

　　仍以限购政策为例，若能够严格执行，完善细则，应该可以完全堵住“房姐”、“房叔”的出现。但也应该看到，限购政策主要针对特定人群，短期内政策执行具备刚性特征，中长期内弹性很大。特别是随着时间推移，符合购买条件的人群增多，这恐怕是限购政策自身无法弥补的缺陷。

　　新“国五条”实施细则很具体，尽管市场上可能有分歧，仍应该给予观察期。事实上，这些年，我们并不缺少有效的房地产调控政策措施，从国际经验借鉴到自身储备，我们的房地产调控政策不可谓不全，也不能说全然无用，但无论如何，贯彻落实房地产政策应优于规则制定。

　　一是要研究政策措施对房地产市场影响的边际效应。只有掌握了政策实施的边际效应，才能灵活运用，实现政策调控目的。二是要加强政策执行与监督，防止政策在实施中“走偏”，将问责制度真正落到实处。三是要加强房地产市场动态研究，有的放矢，根据市场苗头性变化及时调整政策实施力度，确保住房供求平衡，合理引导房地产市场预期。