旋转快乐：中国的空置房到底有多少？

　　最近北京芍药居的经适房大量空置，引发了社会的普遍关注。在一个普遍被住房绑架的社会之下，大量的房产——而且还是经济适用房——的空置，简直就是犯罪。

　　那么北京乃至中国到底有多少空置房呢？

　　今年6月，北京市公安局人口管理总队曾核对出北京的空置房屋381.2万户，尽管随后证实这一数字存在水分,也有统计数据是40万户，这两个数据相差了10倍。如果真不考虑381万户中的水分，不负责任的粗略估计一下，以每套住三口之家计算，北京的空置房将解决1200万人的住房问题。而按照北京市统计局不久前发布的2011年主要数据显示：北京市常住人口2018.6万人。1200万，也就是说，仅确实存在的空置房便可以解决北京超过50%的人口住房问题。当然，这个数据也许是夸大太多了，仅作参考！

　　查了一下之前的未经证实的数据：截止到2010年6月底，北京商品住宅可售套数为8.9万套，可售面积为1186万平方米，而住宅空置面积为413万平方米，这个空置率超过30%；更夸张的上海商品住宅可售套数为4.1万套，可售面积为578万平方米，空置面积为443.17万平方米；广州商品住宅可售套数为3.7万套，可售面积为472万平方米，空置面积为137万平方米。

　　对于我国商品房空置率到底有多少，有太多种说法。为什么数据出入这么多呢？原因是双方各取所需，所采用的计算方法分子分母都不相同。有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积的概念，而有人用的是从使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的数据标准，使最终的结论产生很大的差异。

　　而国际上有空置率的普遍计算方法。大多数发达国家以当前商品住宅的空置量与近3年商品住宅的竣工量进行比较，其比值即为空置率。我们初步感觉这个计算办法是更精确的。但我国政府部门现在还达不到能精确计算这个数值，也就造成了民间各种各样的数据。

　　就像上面所说，如果住房空置的数据上多少存在水分，那么2010年国家电网统计的数据，则更能说明问题，也更加具有震撼力：2010年，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。这还仅仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是惊人。而对比09年国外公司统计的中国9.26亿的城市人口数，那么即是说，中国仅空置房，便足够满足20%人口的住房需求，而考虑到中国人口的实际增长速度。中国在住房问题上，本身应该是不存在供不应求的问题的。

　　我们再来看看以前的几条老新闻：

　　新闻一：杭州水业集团发布了一份最新内部数据统计显示：杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有17000余户连续6个月以上为“零水表”。

　　新闻二：据说某网站网抽样调查了南京四大板块几个典型小区“亮灯率”，时间大多在晚9点半到10点之间：江宁的金王府20%，江北的旭日上城22%，江北的万江共和新城红公馆8%，河西的中海塞纳丽舍35%，河西的万科光明城市26%。低得惊人！

　　显然，直觉来说，我们中国的空置率是不低的，最起码应该高于国际的警戒线----10%。

　　那么怎么解决空置房的问题呢？空置房的问题不是我国特有的，每个国家都有，不过有的国家对空置房的处理方式可比我们中国强硬多了。

　　在国外，我们见过的最狠的对待空置房的国家是瑞典。在瑞典国内，为了制止空置房的数量上升，除了政府加强一些租赁服务只外，政府甚至能将空置的住房推倒。而且推到还有一定的理由，就是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出太大了。

　　稍微温和一点的有荷兰，政府允许其它无关的人们入住空置一年以上的空房，而业主也愿意在政府的这种协调下来无偿的提供这些空置房，如果他们希望自己房屋中的其他无关人士搬走，必须证明他住房的闲置时间还没有超过1年。个人感觉这是个值得效仿的方法。

　　在英国，处理方式就比较类似，但这个国家所有居民登记的信息都是数字化和实名制的，比如任何居民都有个人数据库，只要一查就能查到这个居民的所有信息，比如姓名、职业、住址等。这个国家的法律就允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间，供他们决定两套住房中的一套作为第一住房，而另一套住房则要照章纳税。在这样的基础上，第二住房基本上被征收较高的税收，甚至达到3倍的家庭税，而且建立了全国的第二处房产登记制和新交易税率。最近新近推出一些类似我们的廉价房项目使得房价快速冷却，那些买不起房子的中等收入以及低收入人群都能有房子。

　　再来看法国。法国是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国人讲究诚信，居民交纳的大部分税目都由居民自己申报，空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假，将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中，如果这套房屋闲置，那么第一年必须缴纳的罚金为房款的10%，到了第三年就变为15%，以此类推下去。如果拒不交税，政府有权实施经济处罚。如果拒不接受处罚，将遭到司法起诉。当然，这些国家都征收高额遗产税，如果想买空置房作为遗产的话，那就没多大意义了。

　　如此多的空置房，一方面拉升了房价，另一方面也浪费了社会资源。如何才能解决这个问题？

　　实践来看，这个解决的最重要方面在于政府，政府最关键的是大力上住房保障制度，比如以廉租房、经济适用房、两限房为主体。然后是要控制一级土地市场的供给，以及对房地产企业和投资的信贷。比如政府可以根据房屋上市情况适当放慢或加快出让土地速度，在需求不变时可以减少市场房屋空置率，进行总量调控；政府还可以做的一件事情是:要调整银行对开发企业的信贷政策，既可避免不良贷款，又能防止开发企业盲目上马的状况发生。最后，对于空置房中的无效供给，政府引导进行改造，提高质量，改善配套，或通过转让、合作等形式，变成适应市场的产品销售，也可以通过企业兼并重组等的市场运作来消化。

　　其次，开发商也很重要。最主要的是提高项目决策水平。从市场调查入手，进行准确的市场定位，开发适合当地需求的房子。

　　最后是针对消费者的对策。最重要的是要消除贫富差距，要从分配制度和原则入手，从实现地区平衡、统筹城乡的协调发展来解决。这样能消除不少投机性需求。关于策略说来话长，下次详谈。

　　而回到北京的住房空置上，一个四环里相关配套设施完善的小区——从其他住宅楼的使用率可以得到明显证明——其住宅竟然会出现大量空置，而空置的住宅还是国家为解决中低收入人群和拆迁安置的经适房。这本身就是不可理解的，需要警惕的是，这些黄金地段的经适房的“难以分配”，其背后是否又是部分人员寻求私利的“小九九”呢？这值得相关部门深思，特别是在政府下大力稳定房价的当下，住宅空置率，特别是经适房的空置，应该得到相关部门的重视。

　　（此文来源于人民网博客）