童大焕：中国怎样才能避免贫民窟

    住房和城乡建设部副部长齐骥在做客中国政府网在线访谈时表示，在普通商品房的项目当中，将规划建设一定数量和一定比例的廉租住房，使得廉租住房的住户和普通商品房的住户形成一个社区，避免出现“贫民窟”。

　　绝对贫民窟指的是传统住宅质量和水平意义的贫民窟，它们大多数是由买不起房的穷人在荒地、浅山等城市边远区域自行搭盖并世代居住、逐步改善的贫民集中居住区。这类贫民窟在交通、卫生、水电、取暖、治安、消防等公共设施配套上也都比较落后。相对贫民窟则指住房及其配套形态与普通住房没有过于悬殊的差别，而往往只是容积率和住房、人口密度相对高一些，主要由贫民聚集的区域。

　　我们迄今为止一直在力图避免城市绝对贫民窟的出现，基本上也没有出现大规模的绝对贫民窟，主要是通过几种方式得以实现的：一是全面禁止城市乱搭盖；二是由建设单位临时搭建的农民工工棚以集体宿舍的方式解决了大部分农民工的临时住房问题；三是为数仍不少的城市棚户区、城中村以租赁方式满足了相当部分从农村来的城市新移民的住房需求。

　　但是，上述防止绝对贫民窟的方式方法不是长久之计，随着城市化进程的加快和不断深入，城市棚户区和城中村的数量会越来越少，集体工棚也满足不了城市新移民家庭生活和长期定居的需要，越来越多的进城农民可能将面临着买不起房也租不起房的困境，如果城市保障性住房仍然像今天一样不可能阳光普照新移民，如果城市商品房市场仍然像今天一样以满足中高收入阶层为目的，那么数以亿计新进城的低收入农民群体，势必要在城市周边自行搭建，形成某种程度上绝对贫民窟“包围”城市之势。

　　因此，要防止绝对贫民窟的出现，有三条思路：一是把外来低收入新移民也纳入城市政府的住房保障计划。但这个基本不现实。所以只剩下另外两个思路：其一是在商品房市场中，降低土地成本，对策是如中国社科院和国家统计局日前发表的2009年《农村经济绿皮书》里的建议一样，调整小产权房政策。当前的小产权房由于不受法律保护，虽然房价比普通商品房低很多，但由于不能按揭贷款，实际上仍是较高收入群体在购买。其二是在商品房开发过程中，加大小房型的供应量，降低总价，满足低收入群体的住房需求。现在虽有不少小户型供应，但仍然是小户型“大房型”，四五十甚至五六十至八九十平方米的都只做成零居。应该大力开发四五十平方米的两居室标准房。4月初，联合国全球住房基金会（GHF）主席Tim Wilkens表示，将在中国实施2.5亿美元的援助住房计划。主要是建设小户型的房屋。具体有两种标准的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、厨房、两间卧室，以及干净的自来水，一个化粪池系统。GHF为低收入群体的购房者提供按揭贷款。本地银行首先为这些人提供按揭，一年之后，基金将90%的按揭买下，为银行分担风险。GHF的按揭利率将低于本地银行的利率。在中国应该也会低于现在的利率。这个思路，值得各城市政府借鉴学习。

　　除了用上述办法避免城市绝对贫民窟，政府同样有责任避免相对贫民窟的出现，就是大量低收入者聚居在一起，但房屋质量和公共配套、环境设施等都比较差。在房价形成的市场过程中，贫富分居可以说是市场的自然选择，但不一定是合理选择。政府这只有形的手，应该及时纠正市场这只无形之手的偏差，有目的、有规划地实现贫富混居，从而达到城市和社会效率最大化、生活和上升成本最低的目的。

　　其实，在商品房中规划、配建廉租房，是城市“微生态”多样化的必要选择。廉租房不代表品质低地段差，而只是在容积率上比较高。贫富混居既有利于贫弱者就近找到合适的工作，也有利于降低区域的生活、服务等方面的成本，是一种多赢的选择。在此过程中，城市政府尤其要注意的是，公共交通、教育、医疗等公共服务配套，应该“眼睛向下”，充分满足低收入群体的需要。