一场宏大狂欢的后遗症

卢加诺塔的“奢华”：看得见，摸不着

西班牙最高的住宅建筑卢加诺塔(Torre Lugano)用花哨的宣传册吸引了国内外买家，册子上呈现的是一栋奢华建筑，拥有玻璃观光电梯，还能尽览这个地中海度假胜地澄碧海域的美景。可现实却是另一番景象。车库进水，窗户漏风，厕所被堵使公寓里充满了下水道污物。观光电梯从未兑现。一些住户最近被迫只能到公共浴室去洗澡，因为自家楼层的管道出了问题。住户们以“建筑缺陷”为由对开发商提起了诉讼，要求2820万欧元(约3640万美元)的赔偿。

150万套烂尾楼

这幢420英尺高的建筑正是西班牙最近的经济荣耀之梦与新的残酷现实之间存有差距的写照。大约150万套未完工、未售出或是根本无人问津的住宅式房屋散落于西班牙全国，它们是还在继续破灭的楼市泡沫的产物，这个泡沫今后数年将对西班牙更大范围的经济发展构成威胁。【详细】

西班牙的“楼市GDP主义”

1998年：房地产成为西班牙经济的一大引擎

西班牙自上世纪九十年代中期以来的低利率以及加入欧元区为西班牙开创了持续十年的繁荣时期。繁荣的楼市也是功不可没。
    1998年，西班牙通过的国家土地法律，让全国几乎所有土地都可用于开发，各大公司和金融机构纷纷投身于蓬勃发展的房地产业，房地产从此成为西班牙经济发展的一大引擎。 【详细】

房价十年暴涨3倍

楼市之热从以下数据中可见一斑——在过去十年间，西班牙的地价上涨了5倍，。2006年，西班牙兴建房屋超过70万间，超过英、法、德三国当年新建房屋总和。2007年的建造业占西班牙国内GDP的12%，是英国和法国的一倍
    过去10年，西班牙GDP平均年增率3．75％，其中，建筑及相关产业对GDP增长贡献份额高达18％。房价在十年间暴涨三倍，西班牙人的家庭负债额也上升三倍。现在，西班牙房价仅次于英国，排名欧盟国家第二；薪金水平却在15个老资格欧盟国家里倒数第二，仅略高于葡萄牙。

房价上涨，地方政府功不可没

　地方政府也是房价上涨的一个推手。在西班牙，地方政府对城市开发有很大的自主权。许多地方政府通过改变城市开发计划，比如将许多城郊的土地性质由农村改为城市，就可以允许开发商在上面建房子，收取丰厚的许可费。

西班牙人为什么爱买房？

每一个西班牙人都有一个“买房梦”

房地产的繁荣有诸多社会经济原因：一大批“70后”“80后”的“婴儿潮”成人成家，单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。大量拉美移民涌入也增加了住房需求，此外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家度假别墅的首选地。最重要的还是西班牙人均收入自上世纪80年代以来的显著增加，更多人因此能够圆“买房梦”。【详细】

成功人士谁还租房住？

与意大利、希腊等地中海国家一个相通的文化现象是，西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。西班牙的住房中有85％都是房主买房自住，这个比例是欧盟最高。在马德里，有14％的住房是用于出租，远低于柏林的70％和巴黎的55％。在西班牙，人们认为租房子就是赔钱，就说明这个人不成功。 　　
    正因为买房需求强，租房需求弱，西班牙的房地产开发商建房后用于出租的回报率远不如售房的丰厚回报。一套典型住宅的年租金降到了房价的3％以下，远低于正常的5％左右的水平。因此租房市场的供给也不足。

“爱买不爱租”，政府政策难逃其咎

在西班牙，买自住房的本金和利息支出都可以抵扣个人所得税，许多地方政府在此基础上对购房又附加了许多优惠。相比之下，1992年开始可以用房租抵扣个人所得税的政策在1999年就取消了。西班牙法律对租房合同也有条条框框的规定，限制了租房市场的灵活度。房主若被拖欠房租，要寻求法律保护需要走相当长的法律程序，这也让出租房的风险相比之下显得更大。

天下无处不“房奴”

1999年西班牙加入欧元区后，贷款利率明显下降、银行竞相提供按揭产品，越来越多的西班牙人能够贷款买房。也正是从2000年起开始，西班牙的房价增长速度开始超过收入增长的速度。 为了买房，西班牙人借了不少债。2009年，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙GDP的105％，占到了西班牙私人部门贷款的60.3％，这个比例比上世纪90年代中期高出近1倍。

房地产泡沫引发经济危机

金融危机来袭，西班牙经济也结束繁荣期

过去数年，西班牙的经济增速在欧元区国家里一直是较快的，这在很大程度上得益于其房地产的蓬勃发展。金融危机的爆发最终挤破了房地产泡沫，西班牙整体经济也告衰退。2009年的经济增长是负3.6%，财政赤字也达到国内生产总值的11.2%。【详细】

第一块多米诺骨牌的倒掉

房地产泡沫的破灭早有迹象。在著名的唐吉诃德故乡Castilla-LaMancha，过去3年建造的房屋，有大约69％至今还没卖掉。 继美国次贷危机爆发后，市场调整加速。2008年7月，第一块多米诺骨牌终于倒了：西班牙房地产业的龙头企业Martinsa-Fadesa宣布破产。Martinsa-Fadesa是欧洲最大的地产公司之一。除西班牙外，其业务触角伸及三大洲。这是西班牙企业发展史上宣布破产的最大一家公司。 【详细】

“次贷危机” 之西班牙版：9000亿，70%

虽然西班牙金融市场上没有美国那样的次贷产品，但事实上，许多贷款都符合次贷的标准：信用记录较差、可能有过拖欠还款的记录、申请的贷款大于房产价格的80％，每月还贷支出占收入的40％以上等。大量开展了按揭房贷的45家“储蓄银行”，受到与之相关的不良贷款上升的威胁。这些储蓄银行大多为地方政府所有，据估计其总共9000亿欧元的贷款中有70％是在房地产部门。

房价还要跌30％到35％

2006年一年，西班牙就有86万套房屋开工，而比西班牙大得多的美国2007年的新屋开工量也只是110万套。如果把房价跟家庭年可支配收入比，西班牙房价最高的时候相当于一个家庭7.7年的收入，美国最高的时候只有5.2年。巴塞罗那大学教授何塞?伽西亚-蒙拓尔沃（JoseGacia-Montalvo）认为：“如果以房价与可支配收入比在4：1左右为正常，西班牙的房价还要再降30％到35％。目前。 在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造75.8万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。”

西班牙会破产吗？

国家破产可能性不大

2009年，西班牙财政赤字占GDP的比例为11.2%，公共债务占GDP比例为53.2%，尚未超出欧盟允许的60%上限，远低于希腊同年公共债务占比115.1%的水平。公共债务水平并不算高，这意味着西班牙政府的还债压力没有希腊大，从而出现债务违约的几率较小。因此外界普遍预计，西班牙政府融资不会出现多大困难。【详细】

政府“割肉”刺激经济

为了应对经济衰退，西班牙政府“外松内紧”，对外宣称无需救援同时，对内加紧推动经济刺激计划，不惜以变卖国有资产的“割肉”方式筹集资金。从2010年年初开始，西班牙政府出重手削减赤字，采取削减公务员工资、冻结养老金增长和其他数项开支、提高烟草行业增值税和高收入所得税等多项税率，减少公共支出115亿欧元。接近年底，始自2008年末的债务风暴终于出现止步势头。【详细】

经济复苏，还要等多久？

任何复苏都需要时间。在一个健康的市场上，卖掉西班牙在房产热潮期间修建的所有未售出房屋至少需要三年。而西班牙更大范围的经济要获得重振，需要的时间将会更长。面对20%的失业率和最近严格控制支出的西班牙政府大幅削减开支的举措，消费者在短期内是不大可能动用他们的钱夹的。