日前,央行和银监会公布了针对购买第二套及以上住房的信贷新政,将首付比例由三成提高至四成,而相应的贷款利率提高到基准利率的1.1倍。这意味着,购买第二套及以上住房的成本和门槛都随之提高。
新政策的出台,人们最为关心的问题是“房价是涨还是跌”?从此次房贷新政的具体内容看,政策的指向针对性非常强:第二套以上的购房者是由投资性购房和改善性住房两部分构成,但由于近年来房价持续高位飙升,所以改善性购房所占的比重并不大。
首先,从具体政策内容看,一成的首付比例提高幅度和10%的利率上浮,其实际的调控力度尚属温和。以100万元的总房价为例,按照等额本息法计算,在旧的贷款政策下,买房者需要首付的房款是30万元,每月需还款额是5283.5元;而按照新的政策,购房者首付款提高到40万元,但是由于按揭乘数降低,即便增加10%的贷款利率,每月还款金额也不过4928.71元,还是要低于之前的月还款金额。因此,新政的实施对于二套房购买者来说,最直接的压力就是首付金额提高,但按照总房价的1/10比例而言,提高的绝对金额也并不算大。
其次,如果把二套以上购房者视为投资性需求,那么必须看到,投资购房的决策参考依据与自住型不同,投资性需求并不关注购房成本的高低(只要自己能够承受或者能够融资即可),决定是否购买的唯一因素就是未来房价的走势。只要房价能够继续飙升,付出的成本高低根本无足轻重。这与股票市场中百元以上的高价股能够持续飙升,但10元以下的垃圾股却少人问津,是同一个道理。
从房地产市场的动态趋势看,来自管理部门以控制房价走势为目的的政策措施,如加息的累加效应、保障性住房的体制建设、打击囤积房源的政策等等,这些政策的确在渐次地对房产价格趋势形成影响。但另一方面,支持房价继续上涨的动力也同样存在,如加息背后的通货膨胀预期,资产投资是保值增值的必然选择;强烈的人民币升值预期引发海外资金流入;房产市场结构性供不应求的格局,等等。对比这两方面因素,我们可以看出,立足于控制房价的政策措施多是属于渐进性、外部性的影响,并不是直接作用于供求关系,而支持价格上涨的因素则属于市场直接机制作用,体现为“更多的资金追求更少的房产”上,效果更加直接而具体。对于投资性购房需求,这就意味着至少在短期内尚难出现趋势逆转的迹象,自然会继续秉持“追涨”的投资理念。这样看来,无论是从直接的作用效果还是投资心理角度看,我们很难期待此次房贷新政能够逆转房价趋势。
尽管此次政策的具体效果未必乐观,但是此次政策实施过程中的一个特殊现象却值得我们高度关注。与以往任何一项房产新政不同,此次新政的推动者并非是决策部门而是市场参与者,商业银行限制房贷的举动在政策的出台之前就已经开始进行。早在上个月,广东、浙江、福建、重庆等地的商业银行就已经开始悄然提高了首付比例要求。
房产信贷业务之前一直被商业银行视为“利润增长点”而大力推广,但是此次却居然在无外力要求的情况下,自发地压缩房贷投放,其背后透露出一个明显的市场信号,那就是作为市场参与方之一的银行,已经开始担忧房价飙升的风险,并且开始了通过提高首付比例来实现“自保”目的。事实上,银行对于房地产贷款的风险担忧是有依据的,建行的报告公开预警房地产价格风险,而银监会所主导的房贷风险压力测试显示,一旦房价出现波动,银行坏账比例将大幅度提高。
面对美国次贷风波的现实教训,在选择“赚最后一桶金”,还是“规避暴发风险”之间,商业银行做出了谨慎的抉择。所谓“春江水暖鸭先知”,当本应乐在其中的银行开始主动规避市场风险,这其中的信号意义要远胜于政策面的变化。对于购房者而言,也需要尽早作出理性抉择。
来源:东方早报
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