北京房价同比下降不代表楼市回归理性

　　今天，北京市官方纸媒发布消息，称“北京房价19个月以来首次出现同比下降，在政策给力引导下，京城楼市已渐渐回归理性。”

　　该消息由北京房地产交易管理网的数据作支撑，说3月份北京商品房成交均价环比下降了26.7%，同比下降了10.9%。这个数据应该比一般的同类交易网数据要靠谱一些，因为北京房地产交易网属官方网站，所公布的数据相对会“严肃一些”。

　　另外，同一则消息还引用了北京市住建委相关负责人提供的数据，称3月份北京新建商品房日均成交量同比减少50.9%，环比减少41.5%。尤令焦急盼望房价能回归到合理价位的潜在刚性购房者平添些许念想的数据是，3月份北京市购买第二套房的占比由新政前的15.6%降至10.9%，非北京户籍居民购房占比由40%降至7.6%。

　　就后一组数据的变化，北京市住建委官员把其归结为“投资和投机性需求被有效挤出”，应该说这个判断并不言过其实，说前三轮调控新政开始呈现调控累加效应也不为过。鉴于上文引用的两组数据具有密切的关联性----类似“温水煮青蛙”，北京房价19个月以来首次呈现同比和环比下降应在情理之中。

　　不过，市场经济形态下，讨论市场价格现象需要一码归一码。以刚开始呈现的房价同比和环比下降来论证“京城楼市已渐渐回归理性”，讲客气点是操之过急，讲不客气点叫“文不对题”。它涉及两个不同概念，涉及两种不同的“市场客体”。

　　对照价格生成的常识性学理，购房人减少了或持币观望者多了，部分开发商又面临银根收紧，房价在硬挺一个阶段后，出现一定的下降是必然现象。问题在于“下降”是否能形成为一定时段的趋势，这主要取决于政策的持续给力程度，而不是开发商与持币观望者之间谁的“忍耐力”更强。

　　其次，鉴于中国高房价与国外截然不同的生成机理，房价有多大降幅，主要还不是取决于需求变化，更多决取于地价有多大降幅，地价的降幅则决取于政府对“卖地财政”的依赖程度。地方政府要把无度“卖地”之“鸦片瘾”戒掉，第一需要很长的时间过程，第二决取于“卖地”收入之减少带来的财政窟窿，是否有足够的新税源来填补。新税源之出处，在于经济结构调整能否较快生成新的经济增长极。

　　再次，楼市能否回归理性，房价并非主要评价指标，其主要评价指标首先要看商品房的功能能否从投资和投机回复到居住功能上来。从这一通常不为常人所洞察的核心视角观察与衡量，从去年4月到今年3月，前后三轮调控“组合拳”之所以见效很慢，以至于让多数刚性购房者耐心尽失，关键是政府顾忌太多，不敢对楼市投资和投机客“下狠手”。诚如上海市委书记俞正声在上海“两会”上直言：“调控不是问题，敢不敢下决心是个问题”。

　　下不了“狠心”，是因为地方政府投鼠忌器。这个“忌”就是若把投资和投机客一次性“赶尽杀绝”，一系列的连锁反应最后都会集中于财政窟窿拿什么填补这个关键矛盾上。对于政府那才是“最大的担忧”！

　　正是因为高房价背后的“真元凶”被层层包裹，部分急于购房自住家庭，才对“新国八条”寄于了过高的奢望。其实，舆论一开始就出现了整体性误判，简单把中央调控政策归结为打压房价。调控政策始终只着眼于三条：一是“坚决遏制房价过快上涨（温总理语）”，这一条眼下已大致做到，至少已初步实现；二是重新厘定政府在楼市中的职能定位，具体说就是增加各类保障房供给，这一条目前正在做，会否长期坚持做下去抑或“好了伤疤就忘记痛”，目前还不好说；三是本轮调控至今，中央政府从未说过要打压商品房价格。政府若要这么做，既缺乏法律依据又缺失打压手段。何况地方与中央“十指连心”，地方出现财政窟窿填补不了，必殃及中央。所见，稍仔细地分析现有调控政策的主旨就不难发现，商品房价格将继续遵循市场调节为主。

　　如是，言“楼市已渐渐回归理性”为时尚早。作为楼市的长期趋势，这样的理性回归也许是可期的。但这一趋势的真正出现和保持，依赖于楼市“去投资投机化”的快慢，而此“快慢”又取决于调控政策的持续和力度——持续比力度更重要。