调控来调控去，为什么唯独不动房产商暴利

　　上海出台了执行住房限售政策的操作细则，购房需查验户口簿、结婚证等相关证明资料。而南京市政府办公厅19日印发通知，规定本市居民限购第三套房。前天广州市政府常务会议讨论并原则通过了限购政策（2月20日《新京报》）。

　　近日，国家统计局发布了改革后的房价统计数据，虽然没有了平均价格同比和环比涨跌幅的数据，但从70个城市各自的价格走势上看，今年1月份全国房价仍以“涨”为主。数据显示，1月份中国70个大中城市中新建商品住宅同比上涨的有68个，二三线城市和中西部城市房价涨幅提高超过东南沿海城市，表明房地产泡沫呈现由局部向全国扩张的态势。数据清楚昭示，去年以来让房价涨幅回归到合理水平的房地产调控目标还未能实现。

　　我注意到，无论是去年的“新国十条”抑或今年1月新出台的“国八条”，调控来调控去似乎万变不离其宗——不是打压需求就是抑制投资，却始终疏于对开发商暴利的出手动作。

　　在我看来，近年来中国楼市之所以屡次调控难脱“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”困局，成因当然智仁各见众说纷纭有x个，然而，最根本动因无非在于地方政府的土地财政依赖和开发商的暴利预期。一个基本事实是，中国改革开放以来，原始积累最快生产富翁最多上榜富豪最多的是房地产业；一个常识思维和简单逻辑是，房产商和投机炒房者暴利衍生楼市畸高房价，楼市畸高房价又反哺房地产商和投机炒房者暴利，二者相互作用循环往复。久之，导致的便是现下官方和民间都不愿看到的“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”的恶性循环困局。

　　调控来调控去，不解决地方政府的土地财政依赖和开发商的暴利预期，光在“提高首付”“加息”“限购”等措施上“公鸡追母鸡，兜圈子”，当然事与愿违难以立竿见影。弄得不好，设若本末倒置舍本逐末一根筋地迷信“提高首付”“限购”“房产税”这些“劳什子”片面打压投资投机需求，非但难以收到预期效果，相反还会适得其反走向调控愿望的反面。比如，目下各地落实“国八条”山雨欲来风满楼，在“限购令”出台前夕，一些城市上演了“抢网签、抢购房、抢推盘”的楼市“三抢”大戏；再比如，有的地方“限购令”祭出非但未能迫降房价，反而导致包括外地人在内的正当居住需求和居民改善性需求被打压误伤，且意外导致房租大涨，让部分消费群体陷入购租两难境地。

　　如果地方政府的土地财政依赖沉疴由于体制时机不成熟暂时解决不了，那么开发商暴利痼疾则完全可以即行手术拿下。遗憾的是，在落实“国八条”的地方城市中，我只见悉北京提出要打压开发商暴利。近日北京紧随“新国八条”颁布“京十五条”，对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘祭出杀手锏：实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

　　事实上，内行人都知道，北京做法不过是依法征收土地增值税而已。换言之，相对于近年各地土地增值税严重征收不足而言是杀手锏，在开发商暴利导致“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”情势下却难称杀手锏。现行土地增值税暂行条例实施细则第七条第六款规定，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本金额之和加计扣除20％享受优惠政策。其不仅直接减少了开发商土地增值税计税依据（增值额），还有可能由于增值额减少而降低增值率，进而影响和降低适用税率，导致开发商少纳税多得利。此优惠乃是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展动因，而如今时过境迁房地产业早已成为高房价、高利润、高回报的代名词。有开发商自曝业内潜规则：5年前花费约200万元买地，5年后盖了商品房出售获纯利两亿元，百倍的利润源自高涨的房价（2010年7月2日《中国青年报》）。显然，在房地产过热面临数轮调控、房价畸高楼市暴利面临遏制的形势下，房地产行业已不需要政策扶持，再延续这一优惠早已不合时宜，相反它客观上起到了鼓励楼市暴利和热钱投资的反作用，既掣肘了调控效用，又有悖公平正义。

　　我想说的是，不动甚至默认房地产暴利的调控充其量只是隔靴搔痒的“空调”，只能导致“东边打渔，西边放生。”和延续“屡涨屡调屡调屡涨愈调愈涨愈涨愈调”困局。我强烈呼吁：动房产商暴利必须祭出旨在调节房地产暴利的税收利器，说白了，既要严格执行现行土地增值税政策，把该拿的坚决拿回来；更须即行废止纵容鼓励房地产暴利的过时不当优惠，把不该给的坚决不给！试问：果真房产商无暴利了，还会诞生“空手套白狼”中国式财富神话吗？还会上演“面粉比面包贵”的“地王”闹剧吗？还会有各行各业对房地产趋之若鹜的“东方不败”吗？还有滚滚热钱对楼市情有独钟吗？还会出现全民炒房的“吉尼斯纪录”级奇观吗？