严控贷款和融资房价就会降下来

    如果销售量继续下滑、地产股持续萎靡、银行严控房贷，再财大气粗的房地产商也将面临资金链断流的困境，那时，或许是房价开始全面下调、回归理性的真正时刻。

　　5月6日起，恒大地产在全国各地大约40个楼盘同时推出8．5折促销让利活动。这是新一轮楼市调控背景下，第一个擎起降价大旗的大型房地产开发企业。这或许标志着高房价开始松动。

　　市场普遍认为，随着恒大地产的“领跑”，其他楼盘都会跟着降价，一直居高不下的中国楼市开始降温了。然而，马上就有消息说，保利等8家地产商称不打算跟风恒大一起降价。但从经济学的角度看，价格从来不是由企业自己说了算的。

　　从政府的层面来说，目前出台的一系列政策已经很明显，有人指出，站在政府的角度考虑，如果在今年底或明年初，房价能有10％－20％的回调，那是比较理想的。可以预计，如果起码的目标都不能达到，宏观管理层还会继续出台更加严厉的政策。

　　不过，房地产降不降价终究还是要通过市场博弈，以市场的方式表现出来。对房地产开发商来说，就是资金链会不会断？后续资金有没有，接得上来吗？有资金就能挨过目前房地产业的调控期，能挺住不降价；若无后续资金则只能降价，必须降价。

　　房地产企业资金有三大来源：一、售楼回笼资金；二、银行贷款和出售债券等，亦即间接融资；三、上市或增资扩股等融资。

　　自今年房产新政陆续出台以来，京沪穗深楼市交易量急速下滑，各开发商回笼资金都不甚理想。这种局面在前几次经济下行之时也都发生过，可是开发商们大多都不需要通过降价手段而度过房地产的低谷期，关键在于开发商们在不久后大多可以通过银行贷款和证券市场两大渠道获得源源不断的后续资金。

　　今年房产新政出台以后，虽然银行对房地产企业收紧贷款，但银监会却一直在说：房地产开发贷款政策无新调整。不过上月下旬，银监会强调严控地产开发贷款风险，虽然没有明确收缩开发商贷款的计划，但房地产企业贷款似乎是更难了。同时，5月6日公布的银行房地产贷款压力测试的结果也令人担忧。因此各商业银行对房地产企业的贷款今后势必谨慎行事。

　　今年年初就传出多家房地产企业退出巨额融资计划，时称有475亿元的融资计划待批，但是宏观管理部门迟迟未批。5月初传已经有25家房地产上市公司的融资计划获批，5月5日持续下跌的地产股反弹。不过也就反弹了一天，6日还是下跌。

　　目前房地产企业基本上是在沪深股市及香港股市融资，融得到融不到，融多融少，基本取决于市场。现在中国资本市场扑朔迷离，根据中国经济总体发展趋势，根据通胀压力越来越大的预期，未来股市应该看好。但是对于地产股来说，在今年房产新政的大背景下，负面的不利因素很多，房地产上市公司资本市场的融资前景不容乐观。

　　其实，这个时候对于房地产企业尤其是大型房地产企业来说特别需要资金，需要大量资金。这不仅是要维持企业的正常运转，更是要准备大量的并购资金。因为在房地产业低谷时期，也是房地产企业重新洗牌的时候，

　　根据恒大地产的报表看，其前一段时期销售、融资状况都不错。有人据此认为其降价是个噱头，这种可能性当然也不是没有。不过，在目前的大背景下，我们以为，或许还是将恒大的率先谋动视为一种未雨绸缪的试探，更为接近事实。

　　比恒大地产更需要资金的其他大小房地产企业市场上到处都是，当然，还有其他金融理财产品可以供它们融资。但是这些理财产品与股市融资更相接近，受政策与市场因素的双重制约。因此，只要各大商业银行严控房地产开发贷款风险，遵守市场规则，那么起码在今后半年内，开发商们最有把握获得大量资金的只有一条渠道：降价售房。