CCTV2《今日观察》：计价新规能否解买房之忧？

　　根据北京市住建委日前新修订的《北京市城市房地产转让管理办法》，今后预售住宅或者是现房销售将按套内面积来计价。此规定一出台，就受到了广泛的关注。新办法能否从根本上解决商品房买卖时不断出现的面积之争？能不能因此就让老百姓买房时买的明白？它将给北京市的商品房买卖和使用带来哪些连锁影响？央视主持人王小丫和著名评论员向松祚和张鸿共同评论。

　　新办法带来哪些新变化？能否减少公摊面积争议？

　　张鸿： 面积计算变复杂，科学与否难断论

　　（《今日观察》评论员）

　　新办法是否更科学，目前还很难一言断论。不过对于普通买房者来说，可能办法说得越详细，人们越糊涂，因为涉及到许多面积问题。弄懂新办法最简单的方法就是看几个概念：比如一平方米一万块钱的房价是指建筑面积，它包括套内建筑面积，阳台、墙壁面积等，剩下的叫公摊面积。公摊面积是指公共过道、走廊、电梯间等等，最容易发生纠纷的就是公摊面积。但普通人不可能精确知道套内面积是多少，因为像墙壁面积是没法计算的，所以套内使用面积又变复杂了。

　　向松祚：新办法对购房者利好 住房单价会上涨

　　（《今日观察》评论员）

　　我觉得北京市出台的新办法，对于购房者来讲，应该是个好消息，是一个进步，也是国际上比较通行的惯常做法。它能够降低购房者和买房者之间的交易成本，即是说买房者能相对比较容易测量房面积。如果采取以前建筑面积的办法：普通买房者无法测量公摊面积。当然，同样一套100平米的房子按建筑面积算时，有公摊面积、室内面积。假设按1平米一万块钱算是100万，现在只按套内面积来算，可能只有80平米，但房价还是100万，这样折算出来，每平米的房价就会少12000多。所以，按照北京的新办法来公布，每平米住房的单价一定会上涨，且涨幅度都会在10%、20%，有的甚至会到30%，原因是整体房价没有改变，变的是单价，因为面积变小了。

　　开发商欺骗行为会否得到遏制？消费者买房能明白、放心吗？

　　向松祚： 旧办法信息不对称 开发商巧取豪夺

　　（《今日观察》评论员）

　　凡是购房者，都会有痛苦和困惑的经历：按照建筑面积来计价的方式所造成的最大麻烦就是公摊面积。比如买一套150平米的房子，假设公摊面积是10平米，但对于购房者是一个非常模糊的概念，而发生纠纷的核心原因正是开发商很容易在公摊面积上做文章，借机赚钱。应该说在开发商在公摊面积上完全是不透明的。开发商利用信息不对称巧取豪夺，赚不应该赚的钱。

　　张鸿： 新担忧：开发商减小公摊面积获利

　　（《今日观察》评论员）

　　消费者很难搞清楚公摊面积怎样计算，只有找专业技术人员可能才能准确测出套内面积，但开发商更愿意把公摊面积算大一些。倘若真正实行按套内面积来计价时，我反而有另外一种担心，但并非空穴来风的：可能会引发的纠纷是开发商把公摊面积算小了，比如建房时就建小走廊。但因为公摊面积不算钱了，所以一些开发商减少了公摊面积。按套内面积计价这种办法在重庆已经实行了。今年初就有类似的案例：购房者买了一个12平米的商铺，按套内面积算是8平米，但结果却是套内面积增加了，公摊面积减少了，之后他便去打官司。现在若是按套内面积来计算，公摊面积，走廊、电梯间面积可能就会减小，而减小的这些面积开发商可能会将其变成另外一套房子卖出去。

　　买的没有卖的精，新办法实施，能否让购房人真正放心？

　　张鸿： 测量机构要建立测量信任

　　（《今日观察》评论员）

　　让购房者产生不明白的重要原因是不信任。第一是买房时不信任开发商告知的房屋面积，第二是对测量单位的不信任。购房者房产证上写明竣工后的实测面积，其实是房管局或者是建委下面的测量单位负责测量的。一是根据图纸来测量，或者竣工以后实测，而大家是持怀疑态度的。比如有一个典型的案例：一个小区内的业主觉得他们房子的公摊面积太大了，便去找测量单位，但其实就是该测量单位测量的，所以在复测时还是原来的结果。此后业主便找到上海一个测量公司来测，结果却称该小区多卖了8000平米的房子，这相当于一栋楼的价钱，但是开发商认为此公司没有资质而不承认测量结果……所以，如果想取得购房者的信任，首先是要建立信任，如果短期内很难建立对开发商的信任，官方的测量机构要建立这样的信任。

　　向松祚：“套内改套外”帮助甚微 发展中介机构解决信息不对称

　　（《今日观察》评论员）

　　要让买房者买的明白，光靠改变计价方式，把按建筑面积计价改成套内面积计价，仅仅有一点点帮助。因为住房是非常特别的商品，很复杂。非专业人士很难知道开发商是否在所买房子的建筑材料偷工减料，建筑质量是否符合建筑规范，是否符合合同约定面积等真相。光靠购房者自己解决信息不对称是完全做不到的。国际上比较好的办法是让成熟的房地产市场依靠中介结构。有信息不对称，就要依靠中介机构，而且它一定不能是政府的派生出来的，必须通过市场竞争发展出来，从而帮助买房者监测住房的质量、律师评估手续是否合法。但中国的购房者往往不愿意在初期付几千块钱的评估费用，等后来房子出问题后打官司却要花更多的钱。因此，中国未来必须要发展独立的由市场竞争衍生出来的中介机构来帮助买房者，才是解决让明白买房的有效办法。

　　冯科：利用新办法合法维护权益 市场化手段解决

　　（北京大学经济所房地产金融中心主任，《今日观察》特邀评论员）

　　总体来说新办法对老百姓、购房人是有利的，要利用新的计价方法，合法维护自己的权益。要注意的是，宏观层面上可能会把住宅的单价推高，因为计算方法发生了变化。真正有效的办法，还是要多一些市场化的手段去解决，培育一些市场中介组织，发展设立一些测量师事务所，它要用品牌公信力，为购房人服务。因为现在整个住房面积的测量只有一家，它可能会容易受到一些开发商的影响。

　　牛刀：新办法亦带来弊端 政府应让流程公开、透明化

　　（财经评论员，《今日观察》特邀评论员）

　　新办法不能彻底解决开发商和业主之间的纠纷问题，还会带来很多弊端，第一，二手房交易。第二，数据统计口径的矛盾。第三，仅仅只是改革套内面积计算房价，并不能让老百姓真正享受到实惠，它只是在这一个方面更明确一点，但是房地产的销售一整套流程中，有很多环节都是老百姓搞不明白的。随着套内问题的解决，应该是政府部门有义务，把一系列流程公开化，透明化，让老百姓看的更多。

　　张鸿：开发商欺诈将付出沉重代价

　　（《今日观察》评论员）

　　建立信任不是说消费者会对开发商有一个道德上的信任，而是相信开发商不敢欺诈，如果欺诈，因此而付出的代价将远远大于获得的收益。

　　向松祚： 信任建立核心：依靠竞争机制发展独立中介机构

　　（《今日观察》评论员）

　　在信息不对称的商品市场上建立信任，尤为重要；核心是要依靠市场的竞争机制来发展出公正、独立的中介机构来帮助消费者，维护他们的权利，这是非常重要的一环。开发商如果玩猫腻，在法律上将得到严厉的制裁，这也非常重要。

　　（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午16：30）