深圳房贷“断供”是伪命题 房价再跌一半才合理

　　关于深圳房贷“断供”的传闻，基本是按照博鳌论坛上有关“开发商要死也是银行先死”的说法在演绎：银行告急！比附美国的次贷危机！令政府紧张，所提出的政策建议是救市，包括减免营业税、契税、增值税等流转环节税收，放松银根等等。

　　近日，坊间关于深圳房贷“断供”的传闻愈加现实化，不仅点明了具体楼盘，安排了人物出场，还有根有据地计算出“断供”金额，630亿人民币。数目虽然较之前一向“最保守估计也过千亿”的说法要少，但因为详而明之更似煞有介事。

　　笔者不认同这些说法，且乐观地看待这一事态。

　　“断供”是一种非理性的违法行为。房产系牵涉大宗资金的投资，如果要进行借贷，则又涉及一己之社会信用和相应法律关系。倘若不是跟风炒房而是购房自用，大凡会经过再三思量和以成熟的社会态度来对待这件人生大事，将房购入后，除非不得已，一般不会轻易放弃这样的重要选择及房产所有权。即使是炒房者，面对市场波动，也会考虑将短期的投资利益转换为长期投资价值，考虑承诺责任、信用记录和法律纠纷等社会成本。一言以蔽之，房产投资者是一个不能脱开社会生存环境理性的经济人，如果不是别无选择或别有用心，断然不会采取“断供”这种血本无归、代价高昂的下下策。

　　另外，银行方面也并非无所作为。我国银行在评估信贷资产质量、信贷管理、法律追偿等方面有一套日益完善的不失为严密的防范程序及措施。即使这些做法因存在漏洞而不敷其用，但因牵涉真金白银，故在预警机制和风险规避方面，还是行之有效的。在2003年6月，即香港负资产最严重的时期，香港金融管理局披露共有105679宗负资产按揭，涉及金额1650亿港元，占所有按揭的22%，占当年香港银行整体的不良个贷率2%，可见，以“断供”了结的负资产按揭只占少数。根据笔者掌握的情况，在深圳，个人贷款目前仍然是银行的优质资产，绝大多数银行的不良个贷率控制在1%以内，开发贷款坏账率甚至还低于全国水平，目前尚无“断供”的担忧。

　　关于深圳房贷“断供”的传闻，基本是按照博鳌论坛上有关“开发商要死也是银行先死”的说法在演绎：银行告急！比附美国的次贷危机！令政府紧张，所提出的政策建议是救市，包括减免营业税、契税、增值税等流转环节税收，放松银根等等。

　　从2005年以来，中央政府为了整顿房地产秩序，抑制房价，采取了一系列货币政策、土地政策、税收政策和行政手段，并敦促地方实施房地产新政。这些措施在进入2008年后，才伴随国内外经济环境的变化渐次生效，其总的形势是，房地产泡沫受到了挤压，房价在回归理性，政府和民众的愿景正在得以实现。如果假以时日，老百姓将可望买得起房，并如国家最高领导人发表的2008年新年贺词所说的那样“住有所居”。而在刺破泡沫的过程中，倍受煎熬的并不是普罗大众，而是几年来轻易攫取超额利润的房地产开发商和唯利是图的炒房者。前者有资金链断裂乃至资产利润缩水之虞，并有可能损及相关的利益集团，后者因为急功近利而搬起石头砸了自己的脚。此时此际，政府出手救世无非是继续吹胀泡沫，拯救这些窘急者，结果是前功尽弃。

　　当然，房地产业是一国之综合实力的集中体现，同整体经济及各行各业之间有着一荣俱荣，一损俱损的关系，既不能够让其无限膨胀，也不能一泻千里，长期低迷。这个度的把握需要一种治国艺术和管理艺术。但问题在于，中国的房地产还远远没有到达由荣向衰的那个切换点。从技术层面上看，在大规模“断供”实际发生前，市场上一定会先出现二手房放量抛盘的状况，现今却是市况反复，成交整固，即使是国内外炒家，也在观望惜售而未至于离场；从国际经验看，个人住房贷款风险暴露期通常为3-8年，美国次贷危机酝酿了8年，从暴露至今，刚好3年，我国无论在贷款机制上还是在弊端积累上都远未臻于爆发危机的程度。此外，相对于全国来说，深圳暴涨暴跌的案例是极为特殊的，商品住宅的总面积同死心踏地进行消费的本地人群之间悬殊如此之大，房价在现有基础上再跌一半是合理的，既符合本地和香港居民的购房心愿，也绝对无碍宏观大局。

　　作者为综合开发研究院（中国·深圳）学术评审委员会常务副主任