冯海宁：京沪房价下降是否影响全国？

　　北京楼市掀起降价潮，有开发商开盘价调低3000元还担心过高。另有来自上海方面消息：有地产研究机构数据显示，2月15日-21日上海商品住宅(指新房)成交均价环比大幅下滑34.89%，为9767元/平方米，这是自去年4月以来，上海商品住宅成交均价10个月来首次跌破每平方米万元的大关。

　　北京、上海、广州等几大具有房价风向标意义的城市的跌价效应能否迅速向全国传导，值得关注。

　　虽然说，北京部分开发商降价销售和上海房价短期跌破万元夹杂着多种成因(比如上海外环房价拉低平均房价)，并不能说明多少问题，但是如果联想到货币紧缩政策正在发力、万科等知名开发商的楼盘开始打折、买房人继续观望、限价房和经济适用房等政策性住房利好消息不断时，笔者以为，短期房价下跌向长期延续、大城市向中小城市延续就有了可能性。

　　从开发商角度来说，全国性的开发商所占比例较大，当这些开发商战线拉长、面临销售压力、资金回笼压力时，打折销售就不会拘泥于一城一池。一旦这些全国性的开发商掀起打折之风，笔者相信本地开发商独自扛不住。所以，不管开发商是真打折还是假打折，只要这股打折之风在全国刮起，就会对房屋买卖双方产生心理影响——买房人买涨不买跌，开发商打小折如果效果不佳，就有打大折的可能。

　　当然，以上只是单纯从市场角度分析，而中国楼市恰恰不是真正的市场，众所周知，政策因素深深地影响着房价走势，也就是说，对楼市跌价效应传导影响最大的因素来自于政府。关键要看政府用意何在，而目前一些官员对房价还是持一种“保护”态度。比如，建设部某负责人1月份公开表示，既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。对此，笔者要问，房价一直处于过高过快上涨的状态，尚且谈不到稳定，又如何抛出防止过快过猛下降的言论呢？这会给买卖双方传递一个什么样的信号呢？

　　应该说，房价过快上涨已有数年，涨幅有一定下滑也属正常调整，官员们紧急来“防滑”毫无必要。在楼市价高质次的情况下，房价适当下降有利于促进市场优胜劣汰，把一些不合格的开发商和中介公司淘汰出局，以净化市场环境。政府目前所要做的，一是落实好住房保障政策及计划，二是做好楼市的“裁判”，当好监管者；而不是出于利益目的过度干扰房价下降。

（来源：21世纪经济报道）