预测房价走向和预测股市一样危险

　　2006年的房市和股市同时呈现亢奋状态。进入2007年，许多观点认为中国房地产即将步入下跌行情，而股市则似乎是黄金时代的开始。

　　2006年末，中国人民银行《2006年金融稳定报告》对商业银行的房地产贷款提出的风险警示、前高盛公司经济学家谢国忠再次预期中国房地产泡沫即将破产、一直领投资风气之先的浙江人开始实施卖房、买股票的行动，种种迹象都指向一件事的发生：房市即将走熊。

　　北京信号

　　2006年之前，上海一直是中国房地产的标杆城市，2006年之后，北京却悄然成为房价的领涨榜样。统计部门最新公布的数据表明，2006年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4％，北京以10.7%的涨幅继续领涨全国，而且，这是2005年7月份国家统计局“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。

　　另一方面，自2006年5月份“国六条”、九部委“十五条”以及随后北京市的一系列地产调控实施细则出台以来，北京房价每个月的涨幅都超过10%：6、7、8、9四个月房价同比分别上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。据统计，仅2006年下半年，北京房产涨幅就超过30%，全年涨幅则超过50%。12月中旬北京的冬季房展上，五环以内的楼盘单价几乎都在万元之上，完全是一副“越调控越上涨”的态势。北京之外，房价亦早成燎原之势，在一个个的大中小城市里，与北京相同的故事在同步上演。

　　之所以说北京房价已经成为全国房地产市场上的新的价格标杆，理由有三：一则北京是首都，有一定的敏感性，前几年上海房价暴涨未见各部委出招调控，2005年底之后北京房价一涨，“国六条”、“十五条”就接踵而致；其二，与其它地方闷头发财的开发商所不同的是，北京地产商“心怀天下”，做事高调，常出惊人之语，尤以潘石屹、任志强为甚，总是能引领舆论走向，一惊一咋之下，买房者难免追涨；其三，外地富翁进京购房带动的巨大购买力。

　　央行12月初发布的《2006年金融稳定报告》，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出了预警：截至2005年末，我国16家银行个人住房贷款余额为20258亿元，占GDP比例已达10%，如此巨大规模的房地产贷款，与房价是否正常是直接相关的，一旦房价下跌，商业银行的贷款将会面临巨大的风险。

　　另外，据国际清算银行（BIS）的统计，中国的房屋贷款规模已居亚洲之首，甚至超过了日本。与央行温和的风险提示所不同的是，前高盛公司首席经济学家谢国忠最近再次表示，在热钱涌入与地方政府推动两大因素的作用下，中国房地产价格已经脱离其真实价值，未来2~3年将进入房地产业调整期，泡沫可能破灭。

　　解铃还需系铃人

　　在刚刚过去的2006年，关于房价的争议从未停顿。大潮退去后，沙滩上总会留下点什么。贯穿全年的房价喧嚣之后，可以理出房价上涨的几条根本性原因：政府的土地政策、全社会流动性过剩、房地产业过度市场化。

　　讨论房价问题，首先要分析的便是政府的土地政策，这是决定房价的最重要因素，治房地产开发商仅是治标，合理的土地使用政策方是治理房价的根本之道。

　　2003年之前，中国一直实施的是协议方式出让土地的政策，此后政府规定商业、娱乐、旅游、住宅等4类经营性用地必须统一招标挂牌出让，价高者得。土地出让方式的转变，提高了开发商的成本并直接推动了房价上涨，看，中国房价的上涨与这一制度的实施，在时间上有着多么高的关联性。

　　政府低价从农民手中买地，然后将其高价卖给开发商，从中赚得了大量差价，为大规模的城市建设提供资金来源。数据显示，1998~2003年，中国工业产值及投资的年平均增长率分别高达9.83%和14.14%，而城市化率从1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本质是政府主导的城市外延扩张，土地和农民均大规模“农转非”，这一方面标志着失去土地的农民数量不断增多，另一方面则意味着政府卖地的收益正在不断增大。

　　价高者得的招标方式，土地价格焉能不涨？据统计，从2000年底到2005年第二季度，全国平均住宅用地价格指数上涨了54.2%，北京、天津、上海、南京、重庆等地上涨超过100%，杭州上涨则超过了200%。正是政府直接介入土地的经营，才最终导致土地成本的上涨，在供不应求的前提下，必然会转嫁给购房者，房价才持续猛涨。

　　第二个重要原因是全社会流动性过剩，换句话说，购买力太强，需求太强劲。近年来，因为受制于我国的汇率政策，企业与个人不能持有外汇，我国每年巨大的贸易顺差和资本项目顺差都必须向央行兑换成人民币，全社会的流动性出现过剩，央行大规模发行标据进行冲销也几乎无济于事，投资房产成了全社会资金的重要出口。因为流动性过剩，银行的房地产贷款规模不断上升，对房价走高起到推波助澜的作用。此外，人民币处于持续升值的过程之中，大量的国际热钱涌入中国投资房产，对房价走高作用亦不容小视。

　　第三个原因与房地产业本身有关：中国房地产业是国内市场化程度最高的行业之一，几乎没有什么限制门槛，国企、民营企业、外资、甚至个人，都可以随意进入这个行业。资本受利益驱动，房地产业利润回报高必然引来大量资本流入，对于这些资本而言，盖什么样的房子、以什么价位出售是开发商利润最大化目标后的决策，资本不会也不可能去承担某些应该由政府所承担的职责。但是，房地产业完全市场化后，光靠市场不能实现“居者有其屋”的目标，中低收入家庭买不起房，建设和谐社会的进程就会受到影响，事实上，这是政府在缺位。前几年的经济适用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果这一制度最终能够成功，也只是政府职能回归的一种亡羊补牢而已。

　　来自新标杆的信号

　　2006年5月，潘石屹不再公开谈论房价，他说：“回想这几年我们对房价的争论，感觉我和易宪容们其实都是井底之蛙。天其实很大，只是他说，天像碗口一样大，我说，天像缸口一样大。”当年9月，他却开始公开担忧不断上涨的房价。

　　潘石屹沉默了，但任志强却开始发言。任志强的言论所带来的争议，远要比华远房地产公司所开发的楼盘有名得多。任志强是一个认真而固执的人，他就像《皇帝的新装》里的那个孩子。他说开发商肯定只能给富人盖房子；他说目前政府的宏观调控政策只能使房价越来越高，因为所有这些政策都只是增加了开发商的成本，开发商必然会转嫁到房价上来。

　　我们有必要引用一段话：“上百万人从事房地产买卖，人们花掉超过自己年收入10倍以上的钱买房子，向银行贷款。周末到处是看房的车队，排队抽号买房的现象到处可见。人人相信：不动产投资一定赚钱，土地价格只能涨不会跌。人们好象患了自我强迫症，觉得大家都在做，自己不做就太傻了。买房的人，眼睛眨都不眨，不像买，像抢。地价与房价就这样催促着越涨越离谱。”

　　这段话来自前日本丸红商社高级职员井板忠明，他描述的是1988年日本泡沫经济破灭前夕日本房地产市场的情况。当时日元急剧升值，成为全世界的硬通货，日本人甚至有想买下美国国会山的豪情壮志，高价买国内房产当然不在话下。但在一年之后，日本泡沫经济破灭，股市房价均快速下跌，银行不良贷款骤然增加，许多银行因此破产。

　　如今，人民币正处于升值过程中，与当年日本有着诸多相似之处：经济高速增长、股市正经历一轮牛市行情、房地产贷款占银行贷款的比例居高不下、房价持续上涨……中国房地产业正在走向一个十字路口，前一步也许万劫不复，退一步也许海阔天空。我们不赞同2008年中国房地产泡沫行将破灭的危言耸听，但也不认可2007年房价继续暴涨的所谓预言，因为这两种结局都不是中国经济所能承受的。

　　中国房地产业其实还是政策市，政府政策是决定房价最重要的因素。非均衡态势之下，政府的干预就显得如此重要。我们注意到，最近的北京房地产市场传递着这样一种信号：被京城地产界称为“新地王”的广渠路36号地块,被某开发商以26亿价格夺标，低于最高报价近5亿，也就是说，土地出让招标不再沿用“价高者得”规则。而近期北京组织的4次土地出让招标，都是标书中预售价格比较合理而不是出价最高的开发商中价。北京土地管理部门选择开发商标准的变化，充分体现出反思之后的政府监管新思路，也许这才是目前市场最需要的调控政策。如果北京的经验能在全国推广，对稳定房地产价格的作用相当之大。

　　预测房价走向和预测股市走向一样危险。政策市的优点是政府可以从其获利，但缺点则在于政府因此要承担无限责任，股权分置改革之前的中国证券市场便是如此。对于漩涡中的中国房地产而言，问题已经很严峻。如何采取有效措施，防止出现日本泡沫经济的前车之鉴，当是2007年考验政府调控水平的焦点所在。

(责任编辑：李清)