用经济杠杆打击住房投机炒作

　　温家宝总理最近指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固房地产宏观调控的成果。而巩固房地产宏观调控的主要方式，是抓好保障性住房建设，及增加普通商品房的用地供给。

　　那么，我们来看看当前国内房地产宏观调控的成果是什么？从10月18日国家统计局公布的数据来看，从今年的第三季度开始，国内房地产市场运行出现了一些积极的变化。比如房地产开发投资增长有所回落，1-9月，房地产的开发投资增长是32%；房地产投机炒作需求在某种程度上得到遏制；房地产的价格上涨的势头开始转变；保障房的建设进度在快速推进等。或者说，经过近两年来房地产宏观调控之后，国内房地产市场开始初见成效。

　　但是，这些仅是当前房地产市场出现变化的基本格局，而房地产市场是否出现根本性变化，其成果是否显著，还是相当不确定的。因为，当前房地产市场变化一是要看房价是否出现大的调整，或房地产市场投资预期开始改变；二是看政府房地产宏观调控是否会继续完善。

　　先从住房价格来看，从2010年国十条以来，政府推出一系列的房地产宏观调控政策，一二线城市快速飚升的房价开始得到遏制，住房销售开始下降，住房投机炒作有所收敛，但是，经过一年多来房地产宏观调控，到今年9月为止，尽管国内70个城市中房价环比下降的在增加，但是以同比来看，仅有一个城市下跌。

　　在市场经济中，价格变化是整个市场运作的核心，如果房价不调整或下跌，巨大的房地产泡沫无法挤出。在这种意义说，近两年的房地产宏观调控，其效果仍然是十分有限的。更为重要的是，当前住房价格指标还面临统计上的质疑，比如地方政府把保障性住房价格纳入房价统计指标来拉低当地总体房价水平。如果房价上涨放缓有这些人为的因素介入，那么房地产宏观调控的效果更是大打折扣。可以说，尽管国内房地产市场是一个十分畸形的市场，但房价仍然是引导市场行为最为重要的信息，如果房价没有太多变动或下跌，仅是出现住房销售下降，这只是说明国内房地产市场仍然是一个以投资为主导的市场。

　　再从中国各地住房的供求关系来看，随着住房销售快速下降，不少地方的住房都处在严重供应过剩的态势下。这种房地产供应严重过剩又分为两个方面。一方面是房地产开发商手中持有的住房没有销售出去；二是大量空置投机炒作者手中的住房。比如，在十月份第一个星期，深圳的住房销售同比下跌70%以上，这种情况在珠三角地区各城市十分普遍。北京住房供大于求更是严重。有数据估计，当前持有在开发商手中的住房，按照上个月北京住房销售数据，至少要两年以上的时间才能卖完。还有，由于早几年住房投机炒作严重，大量的住房持有在这些住房投机炒作者手上，比如鄂尔多斯的“鬼城”。如果这些住房投机炒作者意识到市场预期开始逆转，这些过剩住房就会大量流向市场，其对市场造成的影响与冲击决不会小。

　　从这里开始看到，早几年房价快速飚升时，无论是房地产开发商还是政府人士及不少投机炒作者，都认为国内房价之所以会快速飚升，就在于住房市场存在如此大的“刚性需求”，但住房生产又十分有限，其价格岂能不快速上涨？因此，在这些人看来，要想让房价下跌，政府就得增加住房的供给，增加对生产住房的土地供应，这样过快上涨的房价才能够得到遏制。如果按照这样的逻辑，当前住房完全供大于求，那么房价也一定会下降了。可实际上，即使房地产开发商手上持有的住房最多，住房投机炒作者住房空置率最高，当前国内房价就是不调整。何也？问题就在于当前中国住房是投机炒作为主导的市场，这种市场住房需求可以是零到无穷大。即只要信贷获得容易、融资杠杆率高及融资成本低，投机炒作者对住房市场价格上涨的预期就会高，涌入住房市场的投机炒作者就会是无穷的。如果金融市场融资条件发生根本性变化，市场的预期就会发生逆转，投机炒作需求就可能降低到零。因此，当前中国住房市场调整完全取决于是不是由投机炒作为主导的市场转变为以消费为主导的市场。当前国内房地产市场这种转变仍然处于不确定之中，因为当前政府房地产政策对此转变宗旨是清楚的，但政策上又不十分明朗，从而使得房地产市场投机炒作者总是认为当前政府的房地产政策是暂时的，只要有某种突发条件就会出现逆转。这就是当前房地产预期转变处于不确定之中的关键所在。

　　在这样的情况下，政府把进一步巩固房地产宏观调控的政策放在加大保障性住房建设及增加商品住房土地供应上。如果这样，要让房地产市场回到健康发展轨道上去是不容易的。因为，抓好保障性住房建设当然是好事，但问题是，地方政府建设保障性住房的财政投入的钱从何来？就当前的情况来看，不仅二三线城市的保障性住房存在严重的资金缺口，一线城市也是十分严重。地方政府保障性住房建设没有钱，为了完成中央的计划，最后只好滥竽充数了（不少城市把非商品住房的建设都算作保障性住房上报交差）。由于国内房价迟迟不能回归理性，在高房价的城市，能够购买保障性住房就是一种福利或获得大利的途径，因此，不少城市各阶层的居民千方百计地想购买保障性住房。甚至于不少人为了获得一套保障性住房弄虚作假。如果保障性住房没有一套好的公平公正的分配规则，这些住房是否能够到住房最困难的人手上是相当令人质疑的。反之，这种住房同样也可能成为一些人谋利的工具。所以大造保障性住房看上去是一箭双雕，但实际上的结果并非如此。

　　还有，政府要增加商品住宅土地的供应，以便化解当前高房价的问题。其实，当前国内的住房市场房价过高，并非是商品住房供应不足的问题，而是商品住宅投机炒作过分的问题。如果不严格限制住房投机炒作，商品住房生产再多也起不了遏制高房价的作用。因此，要让国内房地产市场健康发展，最为重要的就是要弱化房地产作为宏观经济调控的工具，就是要彻底去除住房作为一种赚钱工具。因为，住房作为一种投资工具，无论是从经济逻辑上来说，还是从历史经验上来看，住房市场要得以持续发展是不可能的。因此，通过经济杠杆去除住房投机炒作的赚钱效应是当前国内房地产市场宏观调控的主要方向。可以说，尽管最近政府对房地产宏观调控“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”。但是，政府希望通过增加保障性住房建设及增加商品住房供应来挤出房地产泡沫是不可能的，只有坚决用强有力的经济杠杆来严厉打击住房投机炒作，去除房地产投机炒作的赚钱效应。最近在这两个方面有些可喜的迹象，但是还不够，还得真正地强化与落实这些有效遏制房地产泡沫的经济杠杆工具。（作者系中国社科院金融研究所研究员）