莫期望“新国八条”产生立竿见影的作用

　　经济学家易宪容今日发表博文表示，我们不要过高地估计新国八条对国内住房市场产生立竿见影的作用，因为只有当房价上涨的市场预期出现逆转的时候，才是国内房价出现向下调整的真正开始，住房市场宏观调整政策才能产生效果。

　　易宪容谈到，新国八条之后，各种遏制高房价的政策在陆续地出台，比如“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等，但是这些政策是否达到目标实在令市场十分质疑。因为如果不能够了解当前房地产价格快速飚升的实质，并采取相应的政策，那么住房市场要得到很好的调整是不可能的。

　　易宪容认为，从国家统计局最近公布的2月70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，2月份的房价，无论一手房还是二手房，无论价格变化的环比还是同比，住房价格下降的城市不多，最多的是涨幅回落。但仅是从国家统计局房价指标就认为国内住房价格就开始出现下跌调整，仅是看到2月份国内一二线城市住房销售量急剧下降，就认为新国八条的政策效果就显现，估计这还是为时过早。

　　因为，从2009年第二季度以来国内住房价格快速飚升，基本上是政府过度的住房优惠政策激励的结果。在这样的激励政策推动下，国内住房市场早已成了一个住房投机炒作的市场（在高房价下一般消费者是没有支付能力进入这个市场的）。我们知道，住房消费及住房投资对住房的定价、定价运作机制、需求关系是完全不同的。在一个以住房投机炒作得为主导的市场，其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又在于投资者的融资成本、融资的杠杆率、融资易获得性所导致的赚钱效应。只要住房购买的赚钱效应存在，那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变，住房的价格要想下跌是不可能的，住房的价格不变化，住房市场如何来显现出调整。

　　在易宪容看来，尽管新国八条明确表示要对住房的投资及投资炒作进行严格限制与打击，但是对住房投机炒作的政策还是心有余而力不足。新国八条的政策仅对新进入的住房购买者有作用与限制，而对早已存有大量住房的投机炒作或投资却鞭长莫及。在这种情况下，这些住房投机炒作者一定会认为政府打击住房投机炒作政策暂时性的，只要限制政策的时效性一过，住房投机炒作又会闻风而动。因此，他们预期住房的价格会随着政策过时而又出现报复性反弹，而现在最好的策略就是紧紧把已购买的住房持有手上，等房价反弹再出手。因此，对于存量住房投机炒作者来说，住房价格上涨的预期不仅没有改变，反之这些政策还在强化住房价格上涨之预期。

　　另外一方面，对于新进入者来说，尽管当前进入住房市场的信贷条件是比以前进入门槛高了许多，其进入成本也有所增加，但是由于住房市场的赚钱效应没有改变，特别是当这些新进入者看到只要持有住房，政府的住房政策就对它鞭长莫及时，那么这些人就会千方百计来突破现有各种政策的限制而进入住房市场。因为，在这些人看来，只要购买到住房，就有赚钱的机会。在这种情况下，住房销售者只要采取好的营销方式及价格稍微调整，也就容易诱导他们进入住房市场。这时，无论是住房销售者（比如住房开发商）还是住房购买者其住房价格上涨预期同样没有多少改变，住房市场上看上去有些楼盘的价格下跌了，但这只是表象化的东西。由于房价上涨的预期没有改变，房价向下调整也是不可能的。

　　易宪容最后强调，从新国八条的税收政策来看，无论是住房交易流转税，还是交易所得税，其税率根本谈不上是对住房投机炒作有针对性打击，反之，过低住房交易税及不征收住房财产税则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。既然住房流转、所得、财产持有上的税收不动真格，那么只要购买住房就有利可图，赚钱效应就会蔓延整个市场，这时岂能不会激励更多的人进入住房市场投机炒作呢？在这种情况下，推高的房价要想出现下跌的调整或新国八条产生效果并非易事。