现行调控政策下房租下降可能性很低

    最近一段时间内，国内部分城市租金上涨比较明显，租户感到一些经济压力。两会期间，国家住建部负责人接受媒体采访时说：“下一步的措施，我想租金的调控应该也是房价调控的一部分。”听者可能觉得很提气，房租也纳入调控范围了，现在正在爬高的房租也可能降下来。然而依我们的理解，短期内房租降下来的可能性很小，而现在正在爬高的房租反倒可能是正常的。

　　调控这个动词很有意思，本来是个中性指向的动词，可以是向上调控，也可以向下调控，可以向左也可以向右，可以向前也可以向后，可以加速也可以减速。如果一定要给调控取个褒贬含义，那么调控方总是希望将调控对象趋向合理，或者更准确地说，使社会普遍能够接受。不过，现在说到“调控”，尤其是说到调控商品价格，似乎总是把它当成向下调控的代名词，调控房价更是如此。相信国家住建部负责人在谈到房租调控时，也是这个意思，要把房租降下来。

　　可是，正像调控房价说了好几年，房价没有下来反而在疯涨，房租调控的结果会不会也是一路上涨呢？

　　根据国家住建部分析的目前房租涨价的原因有三：首先是季节性的因素，特别是春节以后，外来人口回城务工，各方面租房需求集中时期，也是房东上调租金比较集中的季节。第二个因素，从机制上看，目前租赁房源的来源主要是以分散的、个体的市场为主，还没有大型的、专业的从事住房租赁的企业群体，所以受房源来源的影响也比较大。第三个因素，从经济的角度，由于通胀和加息的预期。还有，我们的住房租售比和国际上比较起来还处在比较高的水平，现在一线的大城市大部分达到500∶1以上，所以理论上它有这种上涨的空间。

　　前面三个原因都有道理，然而这样的涨价是有限的，而且这样的涨价也是有可能随时会回落的。如果我们换个角度看，当前各大城市的房地产市场受国家限购令影响，十多年来一直在走高的房价第一次出现止步不前的迹象，如果把上述三个原因放在这样的背景下来解释近期房租涨价，我们不得不说是苍白无力的。

　　我们认为真正的原因是中国住房租售比不正常。住建部也说了，“现在一线的大城市大部分达到500∶1以上”。一般来说，房价大约等于20年的房租，也就是租售比在250∶1，最多在300∶1。古今中外莫不如此，2003年“非典”之前中国房地产市场也是如此。这个比例大概是5％的利润率，考虑到出租住房的其他开销较少，投资住房的利润回报大约与投资其他事业的平均利润率是相等的，因此也是合理的。

　　近八九年来，中国房地产市场的租售比不合理的主要原因，是因为非市场因素一直在干扰市场，致使房价越来越高，到了一个不合理的高度，投资住房者不再追求房租作为合理利润回报，一味等待追求住房本身的疯涨。如此市场环境下，怎么能够产生合理的租售比呢？

　　今年春节前后，国家出台最严厉的房地产调控措施，多年来一直向上的房价有可能止步，这个时候中国房地产市场也有可能正常起来，而租售比回归正常则是情理中事。不过，现在的房价并没有实质性下降。而2003年以来房价几乎翻了两番，即使房价在今后的日子里有所下跌，也不可能让其回到原地。因此在租售比回归正常的过程中，房租的上涨是必然的，即使我们加快保障房建设，也只能使房租上涨的幅度小些，合理些。

　　鉴于以限购为核心的现行楼市调控政策几乎都会导致租金上涨，所以，所谓调控在目前及今后一段时间内只能意味着租金继续涨价而不是相反。真正要使租金下降的办法只有大幅度地增加公租房的供应量并降低申请门槛，那种试图用行政手段压制商品房租金的办法不仅不可能产生积极效果，而且在市场经济条件下也是极其不可取的。