“国八条”抢了房产税风头

    正当大家都在等着房产税“靴子”落地之际，新一轮房地产调控“天兵”突降。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，也即所谓的“国八条”。

    为什么此时会出新一轮调控？这有些出人意料，不过又不失情理。主要原因是去年连续三波的调控效果不给力。去年1月的“国十一条”，只让楼市降温了两个月，中间还有春节淡季因素；4月的“国十条”，让大城市商品房成交量低迷了近四个月；9月底的“国五条”，效果却不明显，全国商品房成交量高位盘整，价格反而重新上涨。三波调控的“猛药”下去，没能达到预期效果。恰在此时，我国CPI持续上涨，而且今年上半年还将盘踞高位，房价如果继续上涨，显然不利于国家抑制高通胀。第四波调控出笼，也算“师出有名”了。

    新政有八条内容，涉及价格管理、信贷、税收、限购、土地供应、住房保障、约谈问责等，基本上涵盖了房地产调控各个环节。其主要特点是在进一步强化和落实既有政策的基础上，于部分领域进一步加大调控力度。总体而言，是一个调控升级版，其中最鲜明的特点是行政干预措施加码。

    首先，限购范围扩大、程度加强。去年以来，陆续有20多个城市实行限购，但绝大多数城市还允许一个家庭新购一套房。而新政规定：各直辖市、计划单列市、省会城市，和房价过高、上涨过快的城市，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。即是说，全国重要城市都须进行限购，且本地有2套以上房的家庭不能再新购房了。这将抑制很多投资投机性购房需求。

    其次，首次限制房价水平。稳定房价已进行了很多年，但各地并无明确参照系，大家都不知道一个地区的房价水平多高才算合理。而新政中史无前例地要求：“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”不管最终各地制定出的房价控制目标具体为何，毕竟这将成为相对明确的年终考核指标。由此可见，地方政府今年将面临巨大的压力。

    再次，进一步收紧信贷和税收政策。“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”以前按差额征收，现在改为按全额，征税基数增大很多，税负也相应显著增加。土地增值税问题去年已有界定，上海等少数城市已出细则，尚未出台细则的城市或也将出台细则；个人所得税以前一般按二手房交易总额的1%~2%征收。接下来，国税总局可能要求各地按差价的20%从严征收。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”，而以前的规定是不低于50%。关于房贷政策，一直以来商业银行都有较大回旋空间，接下来要看央行和银监会的细则会否大幅挤压这种空间。

    最后，严格住房用地供应管理。值得关注的是，“各地今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。”这有助于增加未来商品住宅供应量，尽量保持供大于求的市场格局，从而有利于抑制房价。另外，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，将导致限价房的规模进一步增加，包括上海在内的多数城市都没有限价房这一产品，将来全国实行限价房手段的城市可能会大大增加。

    接下来，国务院或国务院办公厅或多部委，将会出台进一步细化“国八条”的文件。原本，人们以为房产税试点政策将成为进一步抑制房价的“撒手锏”，不料“国八条”实在够严厉，着实抢了房产税的风头，房产税何时出、如何出，实际上已不再重要。