住房保有税能把房价拉下来吗？

　　提要 如果无法找到造成房价高企的根本原因，仅仅通过人为征税的方式来“打压”房价，往往会适得其反，即使会有短期效果也是非常有限的。

　　继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。对此，市住房保障与房屋管理局昨日发文回应，“在房产保有阶段征税，要经国家层面确定，如果有关部门正在做一些研究，也完全属于正常。”

　　据此前消息称，住房保有税是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同，只是因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。

　　政府征收住房保有税的目的很清楚，就像之前重庆准备征收房产消费税一样，是为了防止房价过快上涨，是为了防止房价不正常波动。这个目的在短时期内、在某几个特定的大城市也许是有可能达到的。有人说开征新税需要经过复杂的法律程序，需要经过人大授权，但考虑到中国现行体制，政府真正想要做的事，在人大获得批准并不是什么难事。

　　去年春季以后，各地房价疯狂上涨。去年底国土部、住房建设部等多部委在国务院部署下陆续出台多个房地产宏观调控政策，打击投机投资，遏制房价过快上涨，房地产市场一度陷入观望。可随着调控政策显效甚微，恐慌性购房再现市场，今年3月下旬楼价再起，成交量骤增。从去年3月至今房价最高涨幅150％。在此之时，出台一个加税政策，可能会使市场冷静一下，使市场观望一下，起码能够使楼价上涨的脚步停顿一下。

　　然而寄望于楼价由此而有所下跌，那是几无可能。现在要调控房价或者其他商品的物价，似乎只有加税一途。

　　税收除了作为政府收入之外，作为宏观调控手段的确是其主要功能之一。加税或者减税的确能对市场销售和市场价格起到相当大的作用，但千万不要忘记这种作用再大也是有限的，毕竟决定市场销售和市场价格的最根本因素是市场的供求关系。

　　根据当前中国各大城市房产市场的供求关系，有太多的求大于供的因素，最大的需求因素是中国城市化进程还有十几年，也就是大城市房产的刚性需求始终存在。出台房产保有税或者房产消费税，不会减少房屋需求，可能一时还会增加房屋需求。因为此类税不会征及自住需求，因此这类购房者很可能趁大量的非自主购房观望于房地产市场、楼价暂时止步之时，挺身房产市场。

　　在房价一路上行时，加税增加交易成本能够轻易转嫁到下家，实际上此时加税非但不能抑制房价，反而促进了房价上扬。这几年每次增加税收或者增加房产交易成本，最后都促进楼价上涨，就是明证。其实，税收对于一切商品价格的作用都是在供求关系力量对比中顺势促进。

　　在这里，我们不是说目前的高房价就是合理的。即使长期看房产市场是求大于供，但不等于市场价格就是长期持续上涨。正常的市场，由于各种因素的作用，价格总是有涨有跌的。而我们的房产市场十几年来只涨不跌，是不正常的，是有非市场的因素干扰了市场。因此要合理调控房价，调控房产市场，只有把非市场的政府的因素排除出房产市场，而不是简单地祭起加税的法宝。

　　正如许多分析者已经论及，近5年来的楼价上涨，内在的与上世纪90年代分税制改革后逐渐形成的地方政府对“土地财政”的严重依赖高度相关。而去年以来的本轮快速上涨，外在的又与为应对金融危机而采取的经济刺激政策——特别是货币巨量投放——密不可分。而且从国际上大宗资源性商品及股市的普遍上涨趋势来看，这个问题是世界性的。在这种情况下，不从根本性的财税制度和国家的宏观金融政策上去寻找解决之道，仅仅靠征税来提高交易门槛，抑制房价上涨的效果注定是有限的。