地产调控四道金牌威慑力依然不足

　　近日，国务院常务会议又推出关于房地产行业调控更新的“新政”后，作为其细化措施，所谓“四道金牌”也接踵而至：先是房产交易营业税免征期调整，后是增加中低价位住房的供应，再是抑制投资、投机性购房，然后又是五部委严控土地出让金管理。风向所指，果然所谓代表民意的舆情也就主动和往日一样，欢呼雀跃起来。虽然，从本质上看，此番政策其实并无太多新意，更多还是老调重弹，但还是有不少坚持不明真相的看客认为，我国房地产的乱局仍未到不可收拾的程度，局面也尚有挽回可能。

　　但有必要提醒的是，虽然上周不少城市出现了一点点成交萎缩的现象，虽然上周房地产业内已经在大喊“不能错杀无辜”，但“异乎寻常而近乎妖”的房地产市场仅靠目前的手段是绝无可能出现质变的。

　　首先，针对交易环节的税收费率调整，对目前交易价格的作用力非常有限。不仅炒房者可以墨守陈规地将成本依照惯例转嫁给买房人，现实交易里也尚有未批贷先交税等变通措施。除了逼迫多数真实购买者尽快付出真金白银之外，逼迫少数资金极其紧张的炒房人略作抛售之举外，市场惜售、追涨的非理性风向并未发生转变。

　　其次，增加中低价位住房供应的政策听来美好，但在执行环节缺乏激励相容的制度配合。有数据显示，全国人大的检查发现，在国家的4万亿投资计划中，只有保障性住房建设没有完成规定进度，且进展缓慢。截至今年8月底各地完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。究其原因，一些地方存在的配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足是“怠工”主要原因。

　　第三，购房的动机并不容易区分，反而可能导致需求体系紊乱。客观地说，购买行为发生之前和之中，是无法通过指标打分乃至面谈测评等手段显示偏好的。此外，由于调控重点是针对住宅地产多，针对商业地产少；针对一线城市多，针对二三线城市少，现实中，不仅未必会对一线城市、普通住宅高高在上的价格体系产生多少实际的撼动，甚至还有可能引起房地产内部的板块轮动乃至地域间轮涨。

　　最需关注的是，严控土地出让金的做法，不仅无助于通过收紧开发商资金链以纠正“地王”频现、面粉贵过面包的乱象，反而有可能引起房地产市场新一轮的“国退民进”。特别是，中央政策已经定调，明年将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，这说明明年的，至少是明年上半年，新增贷款规模仍然会保持较高水平，大型国有开发商根本“不差钱”。如果通过行政操作的“挤出效应”，以调高土地出让金比例方式变相调整房地产业内开发机构资本属性，这显然是渴盼房价出现松动的民众所不乐见的。一者，期盼“蜗居”的人其实并不关注要买的房子由谁提供；二者，无处“落脚”的人根本也不会因问题制造者的所有制身份就怨气稍解。

　　如今，对我们背负住房、医疗、养老等数条极大绳索的“蚁民”们而言，已到了彻底抛弃幻想的时候了。简言之，从上述四点简要分析即可得出明白的结论：如果期盼仅靠目前这四记“粉拳”就能打倒盘踞房地产市场的利益团体，吓退纵横楼市、盘剥民众的投机热钱，是极其天真、极其幼稚的。

　　唯一可预期的是，向为经济支柱的房地产业，在经历一轮形式大于内容的拨乱反正后，只可能会抖落“过快上涨”的坏名声，堂而皇之地继续过“温和上涨”的好日子。