阿西：地产新政是转型的序曲，不是救市的奶嘴

    眼下，中国年轻的房地产行业底部还没有到来。即便来到了，重新复苏也是困难的。要知道中央吹响的是转型的进行曲，是进军号，不是塞给你含着的奶嘴

    国务院于12月21日出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》）。

    《意见》意义重大。它明确地把房地产市场，这个改革开放以来破冰曾经极难，但发展很快，尤其近十年来最大限度分享到改革成果的行业，明确分为两种诉求：一是坚持房地产行业市场化方向不变，二在准确量化的基础上，满足保障性住房的需求。这合乎当下我国基本国情。

    从这点讲，《意见》基本是共和国20年房改史的总结，是在两个跳跃性十年过后，吹响的一曲中国房地产市场转型的进行曲。

    第一个十年是自1987年两个中型城市烟台和蚌埠试点：“房子也是一种商品”开始，到1998年停止实物分房、1999年停止福利分房、推行住房分配货币化，住房全面推向市场为止。第二个十年的逐渐市场化，带来如今是国民经济支柱产业之一的房地产行业。

    它从无到有，从一开始不能做、不知道做、分不清谁在做，到现在这个已经市场化的行业发出的声音，要高度引起政府、市场等利益各方的各种不同意见的关注。可谓其兴也勃焉。

    但应该看到这个行业其实还很年轻。它真正开始市场化性质的长大，应该是2002年以后——即当年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。这个规定才宣告真正意义的房地产市场化。之前房地产行业中最重要的成本：土地，是没有市场竞价机制的，那时说房地产商是商人不那么令人信服。房地产行业饱受争议的暴利也源于此。

    碰到困难不以变化应付挑战而喊救市，把企业、行业和市场周期波动等问题动辄上纲上线，仿佛只要自己垮了，中国经济的天就塌了，并以此为理由要各种照顾。这种情绪化的逻辑，是房地产行业现在最不成熟的地方。其实支柱行业淘汰转移，经济史上屡见不鲜。现在房地产行业害怕危机，要政策倾斜，经常拿出来的理由，就说美国这次起源地产的次贷危机。美国政府就在救，仿佛中国的房地产业也如此这般。

    这是现在讨论房地产救与不救最混乱的地方。

    上个世纪我们曾经在自己的政治经济学教科书里，叙述过美国的三大经济支柱，是金融、钢铁和建筑（其实就是房地产）。现如今还这么看就是盲人摸象了，因为美国现在不是这样的现实。金融作为经济心脏还在，还可以说是支柱。其它的两个行业早就不是支柱了，早已转型或者转移了，钢铁业甚至消失了。这次美国问题不是房地产，而是金融，它表面服务于房地产消费，却不是房地产实体本身。美国政府出台的救市计划，从来没有具体针对过房地产行业。在美国也没有舆论说，买了房子就是爱国之类的情绪化言论。

    我们的房地产行业真正市场化只有六年。一个六年的市场怎么救？为什么救？救到什么程度？在什么时间节点救？我们几乎就没有一套合适的理论依据，更没有长期完整的数据统计证明那种办法是成功的经验。甚至可以说在美国见效的货币工具、能够刺激房地产消费，我们都未必好用。

    我们唯一可以借鉴的例子是1988年建省的大特区海南。那时海南的经济构成中房地产的位置是最大的。而统计数字显示，海南省省会海口是中国这一轮地产高潮时，房地产销售均价唯一没有超过90年代初期的。这是消化了十多年，还没有完全把空置楼、烂尾楼消化完的美丽城市。

    当然从另外的意义上讲，一个只有六年史的产业大发展到现在的规模，是有活力的。但因房地产市场不成熟，缺陷也很明确。
比如我们如何确定现在房地产市场的底部在哪里呢？舆论和专家，从来没有给出过一个合乎逻辑，也有经验证明的结论。你不能说销售不好，就一定是这个行业的市场底部。又比如现在房地产价格到底还有无泡沫？是高还是低？也是各执一辞，没有一个合乎中国国情的标准。再比如消费者不购买房子的原因是什么？只简单是个价格问题吗？那些盖出来、不比农民伯伯手工堆砌房子漂亮、却叫别墅的房子，估计不能面对消费者的盘问吧？

    但这次《意见》是全方位考虑到房地产市场的结构性问题了。《意见》第五条，要求建立合理全面的市场监测，只有这样才能得出科学的数据，才能使我们可以对房地产市场健康发展，采取合适的措施。

    与房地产市场的复杂性相比，我们年轻又大个的房地产业，怎么看都让人担心它的四肢发达，而脑袋基本空空。要想在政府产业政策的呵护下完全成熟，房地产业自己更要付出努力。

    首先要做到，必须清醒认识现在房地产市场波动到底在什么位置？是底部，还是半山腰？也许没有完全正确判断房地产市场底部的最好指标，但只要商品房竣工面积还大于销售面积，轻言现在是底部就为时过早。这个海南经验是可以参照的。判断不出底部，说房地产价格是高是低，并无说服力。这个十几轮回到今年的海口，其房价涨幅和销售也可以参考。

    其次更重要的，房地产企业必须发现自身产品的问题。要找出原因：为什么有刚性需要的消费者还不出手购买？这是房地产企业需要做的最大转型，这需要完全从卖方市场转向为买方市场。要放下自己能够带动别的产业的架子，向中国制造学习——比如向中国家电业学习，家电业曾经也纯粹是卖方市场。要学会顾客至上，习惯消费者有对商品房品质和价格挑剔的权利。目前以这样方式销售房子的房地产商，放眼全国屈指可数。

    别的先不说，这两个问题不能清醒地意识到，不去执行，中国年轻的房地产行业的底部就没有来到；即便来到了，重新复苏也是困难的。要知道中央吹响的是转型的进行曲，是进军号，不是塞给你含着的奶嘴。

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