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房地产市场毕竟还是一个标准意义的市场，因此，在正常的主体博弈过程中，我们最反对的当是少数抱有虚幻的“超市场经济待遇”的人，那些输不起、赔不得的“闹市者”，最鄙视那些求助于“市长”却拒绝向“市场”低头的从业者…… | |
此次的各级政府反周期手段果然了得，财政、货币、建设领域的系列政策虽涉及各部门、各区域，但丝毫不乱、有条不紊。到了地方，具体的“救市”政策推出时往往更是多管齐下，不由得不让人对中国经济持续稳定发展多了层信心。
强力的政策扶持自然会提振人气，抄底说于是颇为盛行。
抄底云者，当然和投机有关。其实投机这回事，运用之妙、存乎一心，与投资并行不悖，无谓正邪。市场经济中的普罗大众，大约没几个人敢拍着胸脯说兄弟自己从来没有“私字一闪念”过。
于是，天下熙熙，皆为利来。无论置身市场的理由是投资还是投机，能高抛低吸当然都令人觉得舒畅，同时也兼有在物质与精神层面自我实现的功效。
不过，中国股票市场的屡屡抄底让不少人伤心且破财。作为一个新的投机噱头，借政策东风，房地产挟此前近三年来绝无仅有的稳健性暴富效应，显得尤为引人关注。鉴于打赌房价的事体风险较大，笔者也并无徐滇庆教授那许多做广告致歉的银两，因此不敢擅自对高傲的房价指手画脚。不过，看着周遭都信心满满，便很想就房地产领域中的若干认识误区做些澄清，算是仅供参考、风险自担吧。
首先，房地产领域的刚性需求并不是一个严格的字眼。事实上，对具有消费品、投资品两重属性的房地产而言，在其作为消费品的一面，只有可支配需求或者房价收入比是有意义的参考指标。至于刚性需求，则是个典型的营销字眼，看不见、摸不着，只有创造“市梦率”的功用。只要房价仍然虚高，仍然脱离多数民众实际支付能力，那么供大于求、成交低迷的情况就会存在，就不会改变。
其次，房地产项目的位置并非决定价值的唯一因素。换言之，房地产的投资与投机价值，主要在于项目本身的特质。这其中，项目的位置、结构、环境、质量等都非常重要。地理位置并非最重要因素。一方面，随着城市空间演化，过去的繁华商圈之类都可能衰落，好学区之类的也可以通过合作办学等手段进行基本无差异的复制；另一方面，即使在热点区域之内，也可以通过增加密度和容积率等不复杂的方式创造出新增的地块供应。从此出发，执着地认为并相信某些热点城市、热点区域的价格可以无限高估的想法实在很傻很天真。
第三，作为资产的一种，房地产的投资与投机决策必须考虑资产市场的整体估值水平。在进行估值的时候，除了考虑此前的“估值记忆”影响，相信人民的博傻热情之外，更要对未来的估值趋向进行合理预测。调高、维持乃至调低估值要有实际的依据，不能凭感情、感觉进行与自己资金有关的决策。从预期理论来看，普通人最为熟悉外推式预期，即从上一期看下一期。但是，在中国，如果我们承认过去三年的房地产市场是“暴力掠夺”特征大过“价值回归”的市场形态的话，就不应将那些荒唐的市场乱象常态化、合理化。考虑到累积涨幅水平，合理而适度地对未来房地产估值进行调低、再调低是必要的。如在房价实际水平并未出现大跌，交易变化不大时贸然出手，将可能成为楼市泡沫的又一批牺牲品。
最重要的是，国内的宏观状况似乎仅处于减速初期。主要的外需来源——欧美国家正面对房价下跌、失业高企、信贷危机，复苏仍未开始；内需领域的财政施力范围已然较十年前大为收窄；消费的不振更多来自可支配收入的不足，并非仅是个民众信心问题。历史经验看，当“保”字当头，甚或“控”已淡去的时候，聪明人应该更多地做好过冬打算，而不是一厢情愿地放手一搏。
为房地产市场未来的健康发展计，我们应乐见开发商群体发生的优胜劣汰，乐见项目的打折优惠，这不仅有助于清理规范房地产市场的从业者，还有助于外界穿透“黑匣”，看到这个特殊的支柱产业的实际利润水平。但是，房地产市场毕竟还是一个标准意义的市场，因此，在正常的主体博弈过程中，我们最反对的当是少数抱有虚幻的“超市场经济待遇”的人，那些输不起、赔不得的“闹市者”，最鄙视那些求助于“市长”却拒绝向“市场”低头的从业者。
一言以蔽之，房地产市场作为乱象频出、怪事不断的问题行业，矫枉必须过正。再进一步，即使是刺激性政策不断，我们也需要时刻牢记“楼市有风险，抄底需谨慎”。
（作者为搜狐特约评论员，未经许可，不得转载）
(责任编辑：liujing)
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