深圳楼市降价的市场之手

　　最近的统计显示，虽然深圳10月的房价还在上涨，但房价涨速比9月份下降了10.35%，另外，深圳10月份新建商品房销售面积只有9月份一半左右，交易量只是今年1月的20%，二手房也只有7月份的20%。一些楼盘开始直接降价或通过各种优惠进行促销，楼市“萧条”的另一个直接表征是房屋中介人员收入大幅缩水，很多中小地产中介都已关门歇业。

　　作为一座年轻的城市，深圳的房地产市场一直被视为需求强劲。然而，在短短几个月里，房屋成交量突然消失了80%，这是为什么？

　　一种观点认为，银行紧控贷款导致楼市成交量大幅萎缩，这个解释有一定的说服力。然而，从经济学来看还不彻底。深圳房价下跌，我认为根本上是市场供大于求所致。尽管就全国来讲，房产市场需求旺盛，但并不排除在某个时段、局部地方出现供大于求的情况。由于深圳是座移民城市，居民结构年轻，因此对住房确实有庞大的需求。但当房价上涨速度远远高于收入增长速度时，大批散客和机构涌入这一市场来炒房。炒房人是为卖而买，这样，炒房人越多，市场可供给的房子其实也就越多。另一方面，由于房价高企，市场有效需求在不断萎缩，从而出现有价无市的情况。特别是今年以来，政府加大了经济适用房、限价房以及廉租房等保障性住房的建设面积，向市场发出了增加供给的积极信号，并通过提高第二套住房的贷款首付比例，向炒房者发出紧缩信号。一增一减两个信号强化了人们的预期，从而在某些地方导致房价出现松动。

　　事实上，不仅深圳，在广州、北京等其他城市，商品房10月份成交量环比也呈下降趋势，只不过深圳的降幅更大而已。我认为，深圳楼市降价可能预示着全国房价将出现“拐点”。

　　近几年来，政府出台很多政策与行政措施来平抑房价，但实际效果并不理想。其根本原因，我认为是没有遵循市场规律。保障人人有房住的确是政府职责所在，但从本质上讲，住房也是一种商品，它不能游离于市场供求机制之外。虽然目前房产市场存在着结构性和体制性矛盾，这些矛盾导致商品房价格不可能完全遵循市场供求，但本质而言，房价还是由市场供求机制来决定的。当前我国房产市场总体上是供应不足，特别是满足中低收入阶层人员的住房严重不足。可政府各项措施多是从住房的社会性出发，很少考虑其商品属性，故不是去想方设法扩大满足中低收入人群需求的房源，而是一味控制土地供应、紧缩银根，反而造成房产价格进一步上涨。

　　如果政府出于公共治理需要干预房产市场的话，在目前阶段，不是控制价格而应增加住房供给，特别是增加普通商品房和经济适用房供给，这才是应对由需求引起的房价上涨的有效办法。当然，这需要政府放开土地供应，而不是像现在一样严把土地“闸门”。所以，整个房地产调控的思路都要变。这是深圳楼市降价给我们的启示。

　　来源：东方早报