王建勋：农民卖房给居民的合同无效？！

　　2007年11月12日，北京市通州区农民马海涛诉画家李玉兰房屋买卖纠纷案二审在北京市第二中级人民法院开庭(新华网2007年11月12日)。虽然案件没有当庭判决，农民能否卖房给居民的问题再度引起了人们的关注。

　　其实，该案的情节并不复杂。2002年7月1日，通州区宋庄镇辛店村农民马海涛将位于该村的五间正房和三间厢房以45000元卖给了来自河北邯郸的李玉兰。双方签有“买卖房协议书”，并到辛店村委会进行了房屋变更登记。2006年底，马海涛突然起诉李玉兰，声称四年前的房屋买卖合同“无效”，表示要索回房屋。

　　2007年7月，北京市通州区人民法院开庭审理了此案，判决了双方的房屋买卖合同无效。但是，判决书给出的理由非常简单：“本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。”然而，依的是什么“法”，判决书却语焉不详，令人困惑。

　　于是，该判决的依据引起了当事人和法律专家们的种种猜测。有人说，法院判决的依据是1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因为它规定了“农民的住宅不得向城市居民出售”；也有人说，判决的依据是2004年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，因为它规定了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；还有人说，判决的根据是北京市高级人民法院于2004年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(简称《会议纪要》)，因为它表明“与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效”。并给出了四点理由(“宅基地不可买卖”、“宅基地使用权有身份关系”、“农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记”、“认定买卖合同有效不利于保护出卖人利益”)。

　　然而，上述三种所谓的判决“依据”既不是全国人民代表大会及其常委会颁布的“法律”，也不是国务院制定的“行政法规”，因此，根本不能作为判决合同无效的法律依据。同时，我们发现，无论是作为根本法的《中华人民共和国宪法》，还是作为基本法律的《中华人民共和国物权法》，都没有禁止农民私有房屋卖给城市居民的规定；相反，农民的私有房屋处分权受这两部法律的保护。《宪法》第十三条明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《物权法》第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”根据物权法基本原理，既然农民对其房屋拥有所有权，当然意味着农民对其房屋可以占有、使用、收益和处分，包括出售自己的房屋，而不论其出售的对象是城市居民还是农民；任何限制农民出售其私有房屋的做法和行为都是违反《宪法》第十三条和《物权法》第六十四条的。

　　由此可见，通州区人民法院的判决背离了《宪法》和《物权法》的规定。我们希望，二审法院能依据法律纠正一审法院的判决，认定马海涛和李玉兰之间的房屋买卖合同有效。

　　说到这里，不由得想起了英国著名法律史家梅因的那句名言：“进步社会的运动，一直都是从身份到契约的运动。”房屋买卖，该走出“身份”的阴影了。

(作者系中国政法大学副教授，来源：南方都市报)