财政部财政科学研究所所长贾康近日表示,现在各个方面打算购房的人,会有税种调整后的预期,会更多考虑适中的小户型房子。他表示,非营业性的房产如果开征物业税,建议从独立的别墅、豪宅开始。(10月18日《中国青年报》)
应当说,对非营业性房产开征物业税,从独立的别墅与豪宅肇始,是一个非常有创意的好点子。
因为,这不仅能有效提高土地利用率,进而降低居高不下的房价,更为重要的是,还能减少社会各阶层的矛盾和摩擦,赢得多数民意支持。
然而,笔者认为,虽然这位税收权威专家的建议,从理论上讲很独特,也有很强的针对性,但从政策实践来看,注定是乌托邦式空想!原因是,在税费还没有彻底厘清、别墅与毫宅难以界定、以及征管系统没有到位的前提条件下,就急吼吼想向毫宅征收物业税,很明显,用四个字表达最为客观——太不现实。正如网友所言:“秀才之言,说说而已”。
先说如何厘清物业税与现有税费之间的关系。笔者觉得,对别墅与毫宅征收物业税的合法先决条件是,取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则,对消费者来讲,就有重复征税的嫌疑。
就目前而言,在我国房地产三级市场上,无论是从税收种类,还是税收负担,可以豪不夸张地讲,世界上几乎找不任何一个国度与中国敢试比高低。譬如说,税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为3%教育费附加税;税率为0.5‰的印花税;另外,还有房屋销售所得税、二手房转让税以及多如牛毛的各种杂费……
可以想见的是,如果在没有彻底厘清物业税与现有税费两者的前提下,就贸然征收物业税,那么此前独栋别墅和豪宅在流通环节的税费怎么办?是不是要再来个特殊处理?如此以来,不仅会使该税种变成了一种火药味十足的惩罚税,政府也会背上“敛财”的骂名。
其次讲,别墅、豪宅如何界定。拿别墅来讲,早在2003年2月18日,国土资源部就已发布紧急通知(45号令),就要求停止别墅类用地的土地供应,四年多过去了,至到现在,国土资源部也没有给别墅下一个准确定义。难怪乎,有论者认为,别墅定义如果继续模糊下去,有可能成为一个天大的笑话,而它给政府公信力、土地、房价等方面带来的伤害却是难以估量的。同样,对于豪宅的界定,也不是很简单,因为各地收入差距不等,界定起来也是相当的困难。退一步讲,别墅和豪宅列为被征之首无可厚非,那么,对于那些拥有两套以上住房或房屋面积大大超标的,难道就轻松地放过吗?
此外,即便国家同意物业税从别墅与豪宅开始,也应该有相当一段时间准备期。一项新税种的隆重推出,绝非像小孩过家家那样简单,因为它是一项庞大的系统工程。就以物业税为例,不但涉及到税基、税率等如何确定,而且还有我们的征管系统——征询、评估等环节,需要严格匹配,只有各种技术条件成熟后,才有可能进行实质性征收阶段。
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