房地产价格大幅下跌不是好事

　　最近，媒体关于房价下调的消息汗牛充栋。有媒体不断地重复一个话题，物业税将使房价降四成；还有人则大胆预计，深圳房价将下降40％，拐点已经来临；此外，《新民周刊》做了一期专题，文章提到，2008年房价将向何处去？房地产业的生态在变化，开发商的开发模式在变化，调控的思路也在变化，使得预言异常艰难。

　　房价“降四成”有没有这个可能性，当然是有的，但是，房价要“降四成”，却是有条件的。房价要大幅下挫，形成又一轮经济周期，还必须有引爆点。香港房地产与内地房地产相比，不论是在土地供给，还是在营销模式，以及所依赖的文化背景等方面，都存在很大的相似性。到今天，香港房地产业已经走过了近百年的历程，显然，与新生的内地房地产相比，香港房地产业的跌宕起伏有着明显的参照意义。

　　第二次世界大战以后，有研究表明，香港房地产业经历了大约六个周期。第一个周期是1946－1952年；第二个是1953－1959年；第三个是1959－1969年；第四个是1969－1976年；第五个是1976－1985年；第六个是1985－2003年，其中，1997年的金融危机是拐点。平均来看，大约每10年一个周期。从计划到市场，内地房地产业虽然经历了一个比较复杂的过程。但是，一般来说，1997－1998年是中国房地产业快速发展的开端。在那两年，按揭有了法律依据，住宅被确定为国民经济新增长点，更重要的是，福利分房被取消，确立了住房供给商品化、社会化的住房新体制。正是在这种背景下，内地房地产业开始了新的阶段。

　　掐指算来，到现在，内地房地产业已经在喧嚣声中走过了近10年。从香港的经验来看，对比内地房地产业存在泡沫、有价无市的现实，以及投资者非理性的预期，房地产业是不是真的到了重新洗牌的阶段？那么，引爆点又是什么呢？通观香港近六十年来的房地产市场周期，既有政治因素，比如1982年中英香港问题谈判，就一度使部分港人产生信心危机；也有经济因素，比如1973年世界石油危机和1997年的亚洲金融危机。但是，就其内因而言，每一次房地产危机与香港政府的高地价政策都不无关系，此外，我们知道，香港最大的十家家族财团几乎都与房地产有关，垄断倾向无疑也是香港房价居高不下的原因。

　　在内地，尽管经济发展快速，但是，不可否认，内核却隐忧重重。首先，金融系统非常脆弱，而且，地产信贷一向被认为是优质客户，金融系统对房地产支持过度。其次，这些年来，相比年均近10％的GDP增长速度和年均近30％的财政增长速度，内地城镇居民的可支配收入增速却逐年放缓，居民薪酬的增幅往往被不断上涨的物价抵消。更重要的是，在内地，与香港一样，房地产业的上游——土地市场具有垄断性，而且，从今年的福布斯富豪排行榜我们也可以发现与香港类似的现实，十大首富中，竟然有六个是从事房地产的，经验表明，这是一个危险的信号。

　　值得强调的是，房地产周期的波动不是单纯的产业波动，作为国民经济的重要组成部分，房地产业是否健康稳定影响到整个国民经济的发展。从长远来看，房地产价格的大幅下跌绝不是一件好事。房地产这个行业关系到建筑、建材、家装、金融、中介服务等社会上几乎每一个行业，房价如果有一天真像某些人所想象的那样“降到底”，带来的恐怕是整个国家的经济萧条。到那时，输家恐怕就不仅仅是开发商了，而是我们每一个人。事实上，细心的人也可以发现，不论是以前的“国六条”，“国八条”，还是今天的“国十五条”，中央都没有指明要“降房价”，而是“稳定房价”。

　　来源：深圳商报