单兵突进的“限购第二套房”恐难奏效

　　据《扬子晚报》昨日报道：南京住房公积金管理中心日前规定，自9月1日起，南京住房公积金缴存人曾办理过住房公积金贷款的、再次购房申请公积金贷款的暂不批准办理;夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款的，再购房也暂不办理公积金贷款。

　　通过限制购买第二套房来抑制快速增长的购房需求，是近年来舆论不断呼吁的内容之一。尽管在2003年的时候，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》明确规定，对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。但几年来的实践表明，这个富有弹性的“适当比例”并没有起到阻遏购买二套房的实际作用，各商业银行更关心商业利润，并不在意贷款者究竟是购买第一套、第二套还是第N套。

　　因此，南京市此次公积金贷款新政，似乎具有了强烈的信号意义。正因如此，此消息得到了舆论的热烈关注:各大网站将此消息置于重要位置，数千条跟帖留下热议。但笔者以为，这是一个单兵突进的政策调整，因为没有其他的辅助政策与相应的制度制约，很难单独取得效果，甚至不排除“伤及无辜”的可能。

　　说它“单兵突进”地限制购买第二套住房，是说当前的按揭贷款有很多种途径，现在南京市下了“硬杠杠”，但江苏省的公积金政策没有变化，通过商业银行直接贷款的政策也没有变化。也就是说，只有夫妻两个人办理的都是南京市公积金，并且还非要两套房都要用这个公积金购买，才能有约束作用。实际上，真正握着闲钱要炒房的人，可能并不一定要用公积金贷款。很多人的公积金贷款并“省”不了太多，笔者身边就有一大批人嫌麻烦，干脆直接用商业贷款。并且，由于目前公积金、各商业银行的征信系统没能联网，对于这样的政策做出“变通”非常简单，要炒房的人完全可以一次次支付首付，在不同的银行购买不同的“第一套房”。此政策对于首次置业者的作用注定有限。

　　按说如果只是做出“不得利用公积金购买第二套房”的政策，即便限制不了人，也不至于太伤害人。但现在的问题时，此次政策调整附带了很多内容:比如，个人还贷能力系数由0.3调整为0.2后，公积金贷款额度将大大“缩水”，贷款人的最高贷款额度将会降低。有专业人士算过账:原先某人可贷15万元公积金，现在就只能贷到10万元了。在这样的情况下，原先可以全部使用公积金贷款的市民，今后就将不得不选择组合贷款，所付出的成本随之加大。

　　任何一项政策的推出，都需要在其预期效果与可能付出的成本代价之间做出权衡，尽可能地降低可能形成的伤害，否则，“只约束君子不约束小人”，就很可能成为一项“欺负老实人”的政策。在这方面，我们有过很多教训。

　　根据报道，有银行人士分析指出，南京市住房公积金贷款新政与今年公积金支取额大幅攀升、入不敷出有一定关系，通过下调个人还贷能力系数和对贷款条件加以限制，可以减少公积金支出数量，实现公积金收支平衡。这样的分析是有道理的，但已经缴存的公积金属于个人财产，现有的公积金政策属于基本的政策保障，轻易变动很可能令缴存者产生负面的心理影响，无法对自己的努力形成稳定的心理预期。所以，即便是为了保持自身的收支平衡，也需要通过各种途径，而不宜简单地修订政策。

　　“限购第二套房”的出发点是好的。但不得不承认，今天中国的住房问题已经成为一个盘根错节、利益纠葛的复杂问题，是买房者、开发商、政府部门、商业银行等多方利益纠缠在一起形成的难题，其中既有政府的责任担当，有买房者需要扶持的民生困境，更有开发商、商业银行的逐利本能。时至今日，中国的住房问题必须要有一个基于保护首次置业权(而不是简单地打压投资者)的通盘推进，寄希望于任何单方面的措施努力，都已经无法简单地让各方都取向“利好”。光有叫好是不够的，我们钦佩南京市公积金管理部门单兵突进的勇气，却不得不怀疑其能够产生的效果。