房子，现在买不起，将来租不起

　　（作者为上海大学文学院教授）

　　中国应开放农民地产的市场准入，平抑当前房价。中国的房价现在是不正常的。是因为中国地产的城乡二元结构。应该改变的是这个结构： 这样地产价格才能降下来，才能接近真实价格。 这个要我们大家一起呼吁。否则，我们的房子，现在大家买不起，将来，大家甚至会租不起。

　　一个朋友来问我，该不该买房？ 我说，你是自住的，不买也得买，别希望房价会跌下来。我不想安慰他，我知道房价不会像他希望的那样跌下来。

　　国内房价奇高的问题，原因在哪里？主要的原因是土地人口比。中国人均耕地面积太少，政府不能不控制土地供给，到处都是房子，哪里还有土地种粮？所以，地产地产，最终重要因为这个人口土地比而不断地涨价。地用一块儿就少一块儿，人却是一茬一茬地在增加，人对住房的欲望也是一茬一茬地在增长，这个矛盾永远不会解决——解决不了。

　　所以，该买的还得买。长线看：房价总是要涨的，否则谁还会买房子呢？房价的涨幅会超过银行利息——这是长线。

　　现在你说你买不起，老实说，将来你会租不起——存款利息高了，房租会提高，而且会比利息提得快。

　　但是，目前的情况来看，短线，中国的高房价，有特殊原因——而且这个原因是不正常的。

　　有人说是开发商搞鬼，我看这不是主要原因，开发商搞鬼只能搞一时，而且风险很大，他捂盘惜售，哄抬房价，只能一时，如果后面有很多新房源上来，房价下跌，它的这个做法只能是自寻死路。

　　照理说：按照市场原则，价格高了，应该增加供给，才能平抑价格。房产也一样。但是，中国恰恰在这个上面是反过来的，房价价格高了，大家都有意见，本来加强土地供给，降低房地业务介入门槛，多造房子，价格就降下来了？为什么不怎么做呢？

　　所以，我说，政府最好的做法是：增加土地供给，鼓励房产开发，让更多的房子上市——那些开发商也好、中介商也好、投机客也好，面对大量上市的新房源，他们的联盟会不攻自破。

　　有人说，政府没有那么多地，而且地供应多了，房地产过热，容易伤害经济发展的节奏，造成经济过热，云云。后一个问题，我不谈了，留给经济学家去谈，前一个问题，我谈谈。

　　中国还没有到真的没有地造房子的地步，中国现在之所以，地不够，是因为城乡二元土地结构。农民有很多宅基地，但是，他们的宅基地，却没有上市资格，不能形成有效的土地供应，不能在市场上流通。这就把中国大部分的宅基地限制在了土地市场之外。更为关键的问题是——农民的宅基地被认为地剥夺了交易权，实际上也就剥夺了他们的所有权，事实是中国改革开放以来，农民大量失地，但是，他们的地权价格却没有真正地被市场化衡量——他们的地皮被以远远低于市场的价格拿走了。

　　中国农民没有享受到进30年来改革开放带来的地产增值的福利——城里人买房之后，地产增值，现在很多人都是拥有数十万地产的中产阶层了，但是，农民还在赤贫中——他们的地产不值钱。

　　我的意思是：中国应该让农民的地产和城市市民的地产等值，在一个市场上自由买卖。这样，中国的房价就会降下来。岂不闻：北京，同一地块，小产权房子会比大产权房子便宜一半吗？道理就在这里。

　　其实政府解决住房问题有很多模式：

　　新加坡是政府造租屋，多数居民住在政府造的租屋里，房价很平稳。中国政府应该学这个模式，因为中国和新加坡类似，土地很少。

　　另一个模式是澳洲的。我刚刚去过澳洲，澳洲是土地私有的，任何人在澳洲，花10万澳元左右，就可以买一块拥有永久产权的地皮，然后，可以自己造屋子——再花10万澳元左右，你就拥有一处占地一亩半， 800平方米左右的花园房了。这个模式是每个人都可以做自己的开发商。这样下来，房价不容易大涨——因为地皮掌握在每个个人手里，不容易垄断，不被机构垄断，也不被政府垄断；人人都可以自己造屋子，开发商就只能帮助业主造物，而不能主宰市场。

　　这个模式，要土地私有化。

　　中国可以借鉴：农民如何享有地权？

　　地上的人真正的财产是地权，地权也是一切人权的基础。因为有地，你的财产才有着落，其他产权都是附带的。现在的问题是：改变农民状况，让他们享有和城市居民同样的权力，需要我们思考这个问题，这是社会公义的要求。

　　其实这也是环保的要求。中国环境出大问题，关键是地权不明，你只能用，不拥有，谁会爱护呢？本来只能放牧100头牛的牧场，结果被放了1000头，因为牧场不是农民的，他放几年，就交给国家，他当然把牧场放到沙化为止，黑窑工厂主挖粘土的地不是自己的，他挖了就走，他干吗不挖到地球的那边去？——不要责怪大家的私心，没有私心的人是没有的；现在的问题是：谁都说这是我们的祖国，但是，谁都不拥有这个祖国——结果祖国被挖得千疮百孔。

　　如果城乡地权平等，中国的房价马上就会降下来。

　　否则：现在买不起房子的人，将来会租不起房子。