房地产市场并不仅仅属于暴发户

　　去年，任志强只为富人盖房论引起了公愤；最近，张维迎又出来说“通过限制富人买房来帮助穷人行不通”，并抱怨政府，“如果你担心老百姓买不起房，就应该拿出更多的地来，更多的钱来，专门建廉租房给穷人住。想通过限制富人买房来帮助穷人买房是不可能的。

　　政府在经济过程中权力过大，确实是个不争的事实。通过扩大政府权力来干预市场，并不能改善老百姓的生活。但无论是任志强也好，张维迎也好，都没有给我们描述一个公平的市场机制。没有这样的机制存在，他们当然难以说服公众。

　　任志强、张维迎们把穷人的住房问题完全排除在市场之外，特别是张维迎，一方面攻击别人用计划经济的老一套思路来对待住房问题，并要求政府从经济领域进一步退出，另一方面又要求政府来承担给穷人提供住房的责任。要知道，穷人的住房要求能创造一个巨大的市场，把这么大的一个领域从市场中切除让给政府，等于呼吁扩张政府职能，复活计划经济。

　　如果我们的市场经济只是暴发户的市场经济，谁还会拥护市场经济？看看美国这种成熟的市场经济就知道：许多人可以靠给穷人提供服务发财；穷人也相信市场经济最终能解决他们生活的问题。也只有这样，市场经济才能得到社会大多数人的支持，才能在一个民主的框架中存活。

　　我们不妨用市场经济的基本语词来讨论住房问题。在成熟的市场经济中，一个人经济行为的个人回报率应该接近社会回报率。这就是说，一个人干了一件事情，他从这件事情中得到的好处，和社会从中得到的好处呈均等的正比关系。你为社会贡献越大，你个人的收入越高。这样才能使社会有效率。当个人回报率远远低于社会回报率时，比如只让比尔·盖茨拿比一般政府职员高一倍的工资，这就变相成了为社会做善事，长久下去，就失去了做善事的动力，社会也丧失了从他做的善事中受益的机会，丧失了效率。

　　不过，当一个人从其经济行为中得到的个人回报率远远高于社会回报率时，又会出现什么情况呢？显然，社会对这个人支付过度，使他不正当地占有了过多的社会经济资源。当社会觉得自己“亏了”时，就会有所谓仇富现象。

　　以这些简单的概念，就很容易看出任志强张维迎们的问题来。比如任志强说房地产商只有为富人盖房才赚钱。这本身就说明我们市场有问题。一个房地产商，只为几个富人服务，他们的经济行为的社会回报率很低，大家都没有得到什么好处，但个人回报率却太高，让房地产商发了横财。张维迎则呼应，要求把穷人赶出市场。也就是说，人口中的相当一部分人无法从市场经济行为中获得回报，只能靠政府照顾他们的利益。这样，市场经济就成了一个富人俱乐部。而在美国，盖低档房和经济适用房都能赚钱，对房地产商也很有诱惑。社会回报率和个人回报率是接近的，市场经济是属于大家的。

　　在经济领域，市场永远比政府有效率。解决中低收入阶层的住房问题，也要靠市场而不是政府。关键是，政府应该通过税收等政策维持一个良性的市场秩序，使建造中低档住房的利润率赶上甚至超过建豪宅的利润率。比如，建中低档的住宅可以免税甚至享受补贴；政府对建豪宅虽然不必限制，但应该上高税，高到把其利润率降下来为止，高到把大部分房地产商赶出这个市场，不得不挖空心思竞争普通民宅的市场为止。

　　中国城市化进程这么迅猛，城市这么拥挤，人口增长速度这么快，怎么可能让政府不停地“拿出更多的地来”？在土地公有的情况下，“居者有其屋”还是我们房地产市场的一个重要道德基础：每个公民都有享受一定数量住房的权利。在这个范围内，他们应该用可承受的价格购房。超出这个范围，等于侵占了别人或社会的土地资源，侵占者就必须和被侵占者讨价还价，比如侵占者为多占的支付五倍、甚至十倍的税。政府需要的是建立一套制度框架，使这种讨价还价能够随时、公平地进行。我期待着任志强、张维迎们说：“给富人建房税太低了，赚钱太容易了，所以大家都来投资建豪宅。政府应该建立一种市场机制，使建中低档房也有钱好赚，让我们也有机会为穷人服务。”

　　(作者系知名旅美学者)

(责任编辑：李清)