房地产泡沫的争论告一段落了。政策已经推出并影响了市场。各地交易清冷、价格受压，部分地区甚至已处于崩溃的边缘。但关于泡沫，关于房地产泡沫，许多认识仍待厘清。

　　首先，泡沫是个无法准确定义的词汇，虽然每个发言的人都自以为知道什么是泡沫。市场价格有升跌，是正常现象。所谓均衡价格，只在经济学家的观念里存在，现实世界没有这回事。现实中的价格，可高可低，但偏高还是偏低则没有人预先知道。假如价格能够预测，那么发财就将易如反掌。张五常说，“能知半日事，富贵万千年。”就是这个意思。

　　第二，既使能够准确地定义泡沫，也无法判断泡沫是否存在。我们既无从知道最合适的价格在哪里，也无从知道最正确的投资数量是多少，当然也就不能断言是否有泡沫以及泡沫有多大。

　　最后，如果接受媒体上流行的泡沫定义，则泡沫有两种，一曰价格泡沫，指价格严重偏高；一曰投资泡沫，指投资严重过剩。如果价格真的偏高，表明市场供不应求，就应当鼓励投资以压低价格；而如果认为投资已经过剩，那就是默认了当前的价格，或认为其已经偏低，应该压缩投资抬高价格。

　　不存在这样的市场，一方面产品价格过高，另一方面又生产投资过剩。大摩（亚洲）首席经济学家谢国忠显然不明了这个道理，他一面说房价过高，一面又说投资过剩。这等于说投资者和消费者都是傻瓜，都不知道自己在干什么。

　　也有人说房价太高，老百姓买不起。很难断定这是要表达什么意思。没人买得起的东西，显然也不会有人卖，而房价之所以是现在这个水平，是因为有足够多的人出这个价。换言之，房价之所以上涨，不是因为老百姓买不起，而恰恰是因为太买得起了。

　　穷人的确买不起房，但这不是开发商的错。永远有人买不起房子。既使在福利分房时代，也有许多人分不到房。房子有限，总是有人得到有人得不到。贫穷本来就意味着较低的支付能力，说穷人买不起房，到底要表达的是什么意思呢？是说政府应该让所有的人都买房吗？那么除了每人免费发一套房，似乎没有别的办法，因为永远有更穷的人。

　　围绕房地产的争论，已经变得非理性，甚至有点无厘头。比如将房价高归咎于开发商或地方政府，认为开发商太黑心。

　　一个成熟的人，应该能区分道德判断和事实判断。法拉利2000万一部，我心向往之而力不能及，这只能怪我赚钱能力不足，而不能怪法拉利车厂黑心。法拉利能卖到这个价，是因为有足够多的人出这个价。如果出价的人减少，法拉利就得降价。而如果出价的人太多，法拉利还应该涨价。开发商的心和普通人差别不大，既不特别好，也不特别坏。

　　开发商都希望自己的房子能卖个好价钱，就像打工仔都希望拿到更高的工资一样。如果就业惨淡，打工仔会降低薪水要求；如果房子积压卖不出去，开发商也会降价以求。这就是市场。把事实判断和道德判断混为一谈，是心智不成熟的表现。

　　对外资的矛盾心态，则体现了另外一种不成熟。曾几何时，吸引外资被视为经济发展的代名词。但当外资真的涌来，我们又开始莫名其妙地害怕。有人声称，外资涌入中国地产是一场炒作阴谋，目的是炒高房价再套牢中国人。且不论这种阴谋是否真的存在，这种想法实在太小看了中国人的头脑。

　　热钱也是钱，无所谓好坏。投资地产和投资实业一样，都是看好中国，做多中国。如果要刻意地把钱分成好钱和坏钱，就必须采取歧视性政策，这与市场经济的基本原则显然是背道而驰。

　　当然，与房地产有关的问题确实很多。人民币汇率偏低是个问题，热钱追捧是个问题，银行坏账是个问题，拆迁纠纷是个问题……这些都是真问题，但都不是房地产的问题。

　　房地产的问题，在我看来只有一个，那就是，起步太晚、发展太快，供不应求的市场惯坏了开发商，使他们中的部分人养成了骄奢之气，在具体的市场交易中，对合作伙伴和消费者不够尊重，招致怨气丛生。此外，作为一个历史短暂的行业，经验和知识的积累都稍嫌不足，而房地产多涉及复杂交易，纠纷频仍于是在所难免。

　　至于宏观调控的发生，我认为既不是因为房价太高，也不是因为投资过旺，更不是因为什么人买不起房，而是市场之外的原因使然。具体是什么，且让我卖个关子吧。

(责任编辑：悲风)