购房契税降至1%意味着什么?

　　10月22日晚，财政部宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次买房最低首付比例降至20%。同时，公积金贷款利率下调0.27%。

　　应该如何解读这项调整呢？

　　降低契税和免征印花税、暂免征收土地增值税，有利于降低住房的建设成本和交易成本，有利于促进房价的理性回归。同时，“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，也有利于扩大住房供应，促使房价理性回归。

　　但在具体执行过程中可能存在漏洞。根据央行10月22日晚上出台的规定，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。问题是，在逐利的驱使下，商业银行是否愿意对“借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房”进行区分呢？尽管央行规定，“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”，但在各商业银行对业绩的追逐依然强烈的情况下，这项规定可能被架空。

　　另一方面，有关部门提出“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，但这项政策能否落实到位是一个未知数。而且，这一政策发出的信号很容易被相关利益主体误读，一些开发商会重新拒绝打折，使房价刚刚出现的调整迹象被中断。由于我国住房交易量下降的根源是房价远离了民众的实际购买力，如果房价不跌，交易量萎缩的状况很难有明显改变。如果开发商误读这项政策，有可能不再延续房价的自然调整，而引发破坏性更强的调整。这是值得警惕的。

　　由于房价连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变化。以北京为例，今年下半年，北京市大量的保障性住宅将陆续面市，预计总供应量将达600万平方米、7万套；与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套。加起来已经是22万套，如果再加上此前没有售出的存量住房，及炒房客抛向市场的住房，北京市场的存量住房在下半年将远远超过30万套，而北京上半年的住房销售才3万多套！供大于求的趋势日益明显。

　　在住房成交量略微低迷的情况下，决策层出台鼓励民众购房的措施，是出于对房价硬着陆的担忧。也即，在认识到房价下跌影响广泛的情况下，让房价缓缓释放调整动能，而不是急速下挫。这些应急措施当然是需要的，但也在一定程度上暴露出我国经济过于依赖房地产的弊端。如果经济与房地产业牢牢捆绑在一起，既得利益集团通过房地产要挟决策层，促使相关政策和资源配置向自身倾斜的企图就容易得逞。

　　应该认识到，次贷危机之所以爆发，根源在于楼市泡沫过于严重，我们应该通过楼市的自然调整挤压泡沫，阻止泡沫的累积，避免发生类似次贷危机这样的悲剧。而此次中央强调的“加快廉租住房建设，加大实物配租力度”，有利于促进住房的供应，使廉租房能够发挥价格调节作用——这种作用只有当廉租房占比达到一定程度时才能发挥出来，这应该认为是政策执行过程中的一个重点。