忽悠农民买房去库存不靠谱

文丨熊文（搜狐特约评论员）

愚人节还没到，就已经有人在准备愚人节的玩笑了！日前，地处中部的江西省住建厅召开座谈会，全面部署房地产去库存工作。其他政策都无可指摘，唯独要求广泛宣传去库存政策，形成共识，宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”的理念，这种方法令人错愕。鼓励农民工、农民进城购房固然是房地产去库存的一种办法，然而用这种忽悠的方式鼓励，活脱脱一个愚人节的玩笑，开的有点大了！

在刚刚闭幕的十二届全国人大四次会议最后一场记者发布会上，住房和城乡建设部部长陈政高在会上表示，目前中国房地产市场分化严重、库存较高，尤其是三、四线城市库存严重。去年年底，中国的库存面积是7.18亿平方米，到了今年2月份，库存面积就上升到7.39亿平方米，增长率也达到15.7%。而地处中部，经济不甚发达的江西省，房地产库存压力不容小视。

在房价突飙猛进的那个时代，伴随着货币政策放水，一大批资金涌入房地产市场。各地城市纷纷划新区，建新城，超级商场如雨后春笋般出现，众多万人小区拔地而起，地方政府通过卖地财政收入增加显著。然而城市的承载力有限，当经济出现困难，居民可支配收入下降，伴随而来的自然是房地产需求的减少。而二线城市人口前往一线城市购房，三四线城市又前往二线城市定居，这种人口上行的现象无疑更加剧了三四线城市的房地产去库存压力。

鼓励农民工进城安家落户，购房定居并非是洪水猛兽，这是中央城镇化战略的应有之义，但是这绝不是地方政府用来加快房地产去库存的救命稻草。诚然一二线城市房地产市场最近有突然上涨的现象，这属于国家一系列去库存政策推出之后的市场反应。一二线城市房地产市场能否保持稳定，没有哪位分析家能够下断言。而在库存压力最大的三四线城市，“城市购房就是升值”这种宣传口号又有多大的说服力呢？

对于农民而言，在城市购房的直接需求是住房需求，而所谓升值贬值的说法是房地产其中的投资需求。实际上没有一种投资品可以保证升值而不贬值，这种宣传“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”其背后隐藏的逻辑却是城市购房稳赚不赔的假象。这种稳赚不赔的说法恰恰就是常见的“庞氏骗局”的说法。

城镇化战略推行的当下，农民工固然是房地产去库存的重要需求方，然而鼓励不是推销，不是赤裸裸地宣传这种投机的心理。而且这种赤裸裸地宣传也对外透露出一个不好的信号，政府没打算靠降房价来去库存。

在消费市场当中，除了个别商品需要用高价格维持自身的品牌形象和市场地位，低价格绝对是市场竞争的不二法宝。中国商品之所以信销全球，靠的不就是这价廉物美吗。同样的道理，房地产去库存最好、最直接的办法就是降房价。

然而降房价无论是房地产商还是地方政府都不乐见。商品房成本有很多一部分是政府税费，实际上在地价不降的情况下，商品房降价的空间极其有限。而对于地方政府而言，房价下降影响的就是卖地收入， 这恰恰是地方政府财政收入的大头。

如今，政府用“购房升值”鼓励农民工进城买房，摆明了不想降价的态度，但是市场并不是市长说了算的。在库存压力巨大的情况下，三四线城市房地产市场价格承受力有限，而等到价格下降的那时，所谓“购房升值”成为一句空话，到时候政府又该如何宣传和解释曾经的那句“农民在城市购房是升值，在农村建房是贬值”口号呢？

农民曾经是很多行业去库存的主力军，无论是之前的家电下乡，还有之后的汽车下乡，农民都是最后的接盘者。但是这一次的房地产去库存却不能随便忽悠农民来做接盘者，房产不是几千元的家电，也不似几万块的汽车，而是几十万甚至几百万的资产，很有可能是一个农民一家一辈子的资产。稍有不慎，必然是倾家荡产，这绝非江西省想宣传的那样“购房升值”毫无风险。这种玩笑，地方政府还是少开为好。