姚景源：次贷危机不会在中国重演

　　随着近期多地楼市价格出现大幅上扬，房价再次成为社会关注的焦点。有人甚至预言，美国次贷危机会在中国重现。笔者认为，中国不具备爆发次贷危机的条件。

　　就房地产行业本身而言，美国次贷危机之所以能够爆发，主要原因是美国金融机构打包销售房地产相关的金融产品，大面积对信用状况较差、没有收入和还款能力证明的借款人实施“零首付”。此举原本希望通过增加个人负债率，使经济能企稳回升，最终却导致积累已久的金融风险迸发。相比之下，中国个人杠杆率不高，传统文化上习惯不借钱，且住房按揭占债务的比重相当低。中国人购买汽车等耐用消费品的债务占比较小，政府杠杆率也不高(赤字率仅为3%)，远低于欧美日。此外，当前最突出的企业杠杆问题跟房地产无直接联系。

　　从房地产与宏观经济的关系来看，房地产处于投资板块。我国的投资主要分三类：基础设施、工业和房地产。房地产开发只占我国投资总量的15%至20%，尽管去年只增长1%，但对经济发展全局影响有限。具体到中国房地产投资者，一些学者所说“中国式次贷”的前提并不存在，因为从中国住房按揭贷款的发放情况看，绝大多数人都不是投机者。

　　中国房地产目前面临的问题与次贷危机爆发前的美国不一样。截至去年年底，我国全国房地产库存(已经竣工但还未卖出)总量为7.18亿平方米，而全国一年销售房地产的总面积是13亿平方米。由此可见，我国总库存量不大，问题是库存面积主要集中于三四线城市。同时，一线城市和一些二线城市因刚性需求得不到满足而房价疯涨。刚性需求的界定标准是是否自己居住，投机和投资则是为卖而买，为增值而买。一线城市近年来人口流入量大，很多住房需求并没有得到满足。还有很多人是出于改善性需求“换房”，包括小房换大房、换学区房、换交通更方便的房等升级性需求。在这一背景下，我们的房地产政策不应“一刀切”。

　　对于一线城市，调控目标是稳住房价，房价过高会让投资投机者赚钱，让创新创业人才没房住。创新创业人才目前大都不是高收入者，需要有基本生活条件才能保持创新创业的积极性。若高房价打击人才积极性，一线城市易出现人口素质退化。

　　稳住一线城市房价要加大供给侧改革力度，满足基本居住需求(包括改善性需求)，同时要采取措施适度限制投资，果断遏制投机。满足普通民众住房需求(包括改善性需求)，行之有效的办法是在严格审查购房者资质、控制购买数量的前提下，降低首付比例。打个比方，北京一套普通住房卖500万，若首付比例20%，首付款就是100万，对一般家庭来说不是小数目。然而，降低首付比例必须要有严格的偿付能力审查制度做配套。尽管现在很多购房者，特别是年轻人都有老人支持，但银行仍须对购房者本人的收入、信用、风险等进行审查。另外，对于二手房及房产交易中的增值部分，政府应增加税收力度，通过再分配的手段来调节，适度管制投资性需求。

　　就三四线城市而言，去库存是施策的大方向，但不能用加杠杆的办法。一方面，金融机构需要严格把关，任何人在任何经济条件下获得贷款，都须有偿还能力。另一方面，地方政府完全没必要新盖保障房，可考虑购买库存商品房的方式。现有房地产库存是多年累积的，一年半载解决不了，因此去库存不能急躁也不能浮躁。(作者是国务院参事室特约研究员、国家统计局原总经济师。本文由曲翔宇采访整理)