余永定：中国房价还有相当下跌空间

　　编者按：中国房价下降的城市达到了90%，对中国经济不安的声音开始增多，对此日本经济新闻（中文版：日经中文网）采访了中国社科院学部委员、央行货币政策委员会前委员余永定。余永定认为从目前的房价水平来看，房价还有相当的下跌空间，但不会暴跌……

　　以下为采访全文：

　　记者：中国经济增长放缓，政府提出的7.5%前后的目标是不是有些过高？

　　余永定：大多数中国经济学家都认为中国的潜在经济增长速度应该在7－8％之间。保守一点的也认为应该在7％左右。至少就到目前为止的统计数字来看，可以认为中国潜在经济增长速度在7.5％左右。中国目前的问题不是增长潜力下降，而是如何在增长和结构调整之间找到较好的平衡。今年下半年，中国经济增长不会出现严重滑坡。实现7.5％左右的增长目标问题不大。

　　但是，中国经济结构的调整并未取得明显进展。如，投资率过高、经济增长过于依靠房地产投资等问题并未有明显改变。为了加速经济结构调整，明年经济增长目标有所下调的可能性是存在的。但即便有变化，变化也不会很大。

　　记者：中国的房地产市场似乎一直在下跌。

　　余永定：中国房地产问题有两个不同讨论角度。一个是房地产有无泡沫的问题。对这个问题始终未得到统一意见。从房价－收入比、房租－房价比的国际比较来看，中国可能存在房地产泡沫。但中国是个大国，地区差异很大，很难一概而论。

　　另一个是资源配置问题。我以为中国房地产投资在GDP中比重过高。已经构成资源的严重不合理配置。2013年商品房销售面积达到13亿平方米，销售金额8.14万亿元。社会零售总额23.44万亿元，商品房销售额与社会零售总额之比超过1/3 ；中国家庭住房拥有率为90％以上。美国只有60％，德国只有40％。中国户均住房面积超香港，而大陆人均收入仅6700美元。

　　此外，中国建造了太多的楼堂管所和豪宅。房地产投资占GDP的比重已经超过13％。这种状况不利于中国增长的可持续性。中国必须降低房地产投资的增长速度，降低房地产投资占GDP的比重。为了做到这点应该从控制需求，特别是不合理的投机和投资需求入手。

　　政府的限购政策的目的恰恰是限制投机和投资需求。只有这样，政府才能一方面抑制房地产投资的过快增长，同时也使房价能够有所下降，使得普通老百姓的刚性需求能够得到满足。

　　因而，房价下跌是好事。从现在的情况来看，房价暴跌的可能性不大，而且政府有手段防止房价暴跌。理想的状态是让房价逐步下跌，在跌到某种水平后，刚性需求入市，房价下跌也就随之停止了。从目前的房价水平来看，房价还有相当的下跌空间，但不会暴跌。

　　目前房价出现下跌趋势是好事。政府应该沉得住气。不要轻易松绑。许多开发商认为中国房地产从黄金时代进入了白银时代。房地产投资依然可以赚钱，但不再是暴利或高利行业。我想房地产开发商的直觉是正确的。中国房价很可能进入了一个缓慢下降的时期，这个时期可能持续相当长一段时间。

　　记者：为了缓解企业融资难、融资成本高的问题，有要求货币宽松的呼声。

　　余永定：企业融资难、融资贵是多方面原因造成的。银行加成率（mark-up ratio）偏高。中国大银行的利润率都超过20％，而非金融企业的利润率只有6％－7％。银行风险规避倾向过强。不少银行在给企业贷款时，不仅有严格的担保要求，而且还压低抵押率，不仅要求提供担保而且还要求有联保，不仅要求有联保而且还要有联保的联保（互保）。

　　此外，银行还会要求企业支付相当高的风险溢价。这些就大大提高了企业的融资成本。还有，企业为了规避信贷规模控制和各种风险控制指标，利用各种通道（conduits）发展表外业务。这就提高了融资的交易成本。

　　再有，房地产贷款以及平台贷款大量占用了银行和非银行金融机构（如信托公司）的贷款规模，挤掉了本应为一般企业提供的资金，特别是对民营部门产生了挤出效应。后者为了生存则不得不转向高利贷。

　　最后，通过销售理财产品实现的事实上的存款利息率自由化。由此可见，融资难和融资贵问题并非单单是个货币政策问题。许多制度性问题得不到解决，即便货币政策放松了，融资难和融资贵问题也依然得不到解决。中国的货币政策已经承担了过多的目标，不应该再加上一个结构调整目标。货币政策是宏观经济调控手段，定向贷款和定向降准之类的政策是否有效还优待实践检验。

　　记者：中国不能缺少汇率市场化、利率市场化、资本项目可兑换等金融改革？

　　余永定：在资本项目全部开放之前，中国必须完成相应金融市场的建设工作。如果金融市场非常薄弱，资本项目暂时就不能开放。以我国股票市场为例，如果我国股票市场很健全而不是一个“准赌场”，当然可以对外开放。但是如果我国股票市场依然存在大量的问题，那就不能轻易对外完全开放股市，而应当维持我们的现有政策，通过QFII等途径逐步开放。

　　现在中国没有形成这样一种所谓的利率期限结构曲线，或者是无风险利率曲线。期限结构曲线的形成是进一步开放资本项目的一个前提条件，只有建立了利率期限结构曲线，才可以为各种资产制定价格。

　　我认为，在利率市场化、汇率市场化以及资本项目可兑换三项改革中应该首先完成汇率市场化，然后是利率市场化，最后才是资本项目可兑换。