房租调控的边界和路径在哪里

　　在房地产市场“限购”调控政策背景之下，买房需求被抑制，租房需求势必有所增加。市场预期房屋租赁价格因此出现了上升的势头，对此，有关方面表示，“房屋租金将纳入房价调控范围”。

　　一个很现实的问题，房租的调控如何实现？调控房租的政策边界如何界定？

　　地产调控，是我们耳熟能详的一个词汇。多年来，房地产市场经历了数轮的调控。调控的手段、路径、边界，都比较清晰。在商品房买卖市场，由于交易需要实现产权的转移，买卖双方无法规避政府部门的监管，也就是说要实现交易，必须通过政府部门规定的路径。开发商销售房屋必须获得销售许可证，这在一定程度上为政府调控提供了更多的手段。再者，政府掌握着土地供应的权力，直接可以通过缩减和增加土地的供应影响房地产市场的供应。除此之外，因为牵涉到按揭贷款，央行更有金融手段，可以调控房地产市场。

　　然而，如果要将房屋租金也纳入房地产调控，其手段、路径和边界，恐怕难以如上述方式那样清晰。

　　相对于整个房地产市场而言，房屋租赁，是一个微观市场。租金价格往往是出租方和承租方两个人之间的事情，双方私下议价，达成协议即可。这种行为，几乎难以为监管部门所掌控。也正因此，在这一微观市场中，监管和征税，都要付出相当大的成本。这类似于集贸市场上，一种蔬菜的零售价格，由买卖双方口头达成共识即可，政府部门无力全面掌控这种微观市场的交易。

　　一个房屋的所有人，发布房屋出租信息，既可以通过房产中介发布出租信息，更可以通过互联网、熟人，甚至自行张贴广告等形式。在这一过程中，很容易避开政府部门即可实现出租。那么，其最终出租的价格，政府如何调控呢？面对无数的作为个体的房东，政府部门如何监控得过来呢？在这样的情况下，即使政府规定一个“出租价”，也会形同虚设。

　　真正能够实时的调控，必然是宏观调控。运用行政的办法，干预房屋租金，希望某一种价格按照调控者的意志变化不太现实。如果政府限制租金上涨，必然至少会有一部分房东放弃出租，把房屋空置。如此带来的减少供应，势必加重房租上涨的预期。所以，调控房租最终只能通过市场的办法。

　　市场的办法，其实很简单。市场上形成的价格，由供求关系决定。所以实现抑制房价，最有效的途径只能是增加可供出租房屋的供应量。当然，政府不能强制房东必须将空置的房屋出租，但政府可以大量建设廉租房。在短期内可以发布增加供应廉租房的信息，给市场带来廉租房将增加供应的预期。如此，房屋租金必然难以坚挺。