童大焕：香港新加坡模式难解中国住房问题

　　中国的房地产市场呈现越来越怪胎化的扑朔迷离景象：一是市场受到越来越严厉的打压；二是许多学者呼吁取消的经济适用房（代之以面积足够小的廉租房）不仅没有取消，而且各级政府加大了供应量，只不过把面积限制在60平米以内。除此之外，一些地方政府又相继推了非驴非马、既非保障性又非市场性的“两限房”（限面积和价格）、“三限房”（限面积、价格和收入）；三是农民自救式、意义不亚于当年安徽凤阳小岗村“分田到户”的小产权房再度被叫停，政府对土地的绝对垄断地位进一步被强化。
　　
　　非仅小产权房被叫停，有关部门还重申城市居民不得到农村购买农民的土地、房屋和宅基地，将农民的宅基地、土地和房屋交易严格局限在鸡犬之声相闻的同村农村居民中。这样做，不仅缺乏对许多在农村工作的城镇户籍教师、公务员就地购房居住权利的充分考虑，而且事实上闭合了农民一生中最大宗的土地和房屋的财产变现渠道，有使他们的“财产性收入”陷于虚无境地之虞，也使城市文明向乡村的回流遭到制度性阻碍。
　　
　　此举意味着：一方面，地方政府可以通过极其廉价的、世界上可能独一无二的“买方定价”的强制手段从农民手中征地。另一方面，它迫使大量农民加速进城的速度，又被迫接受城市的高房价。这也使得中国的房地产发展模式越来越走向香港、新加坡模式——左手从老百姓口袋中掏钱，右手建经济适用房和廉租房，而不是走向大陆国家的正常市场模式。
　　
　　香港模式的形成有它的历史原因：港英政府临走前通过垄断土地获利，直到目前，整个香港的土地开发率只有23%，而与这种挤牙膏式的土地供应相对应的，是相当部分香港居民居住环境处于低质化状态。新加坡的情况同样特殊，它是一个海岛国家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。
　　
　　中国大陆与新加坡和中国香港还有一个最本质的区别，就是后两者都是相对封闭的城市国家或地区，但当代中国各城市尤其是各大中城市，却无一例外地面临着一个来自全国各地大量新移民潮水般涌入的状况。这种极其动态的现实，任何一种相对静态的计划管理模式都无法适应，而只能用自身也高度动态的市场办法来调节。
　　
　　就以北京为例，事实上它已经至少连续五年人口的自然增长率为零，但机械增长亦即新流入常住人口的数量每年高达40万以上。而现有北京户籍的人口中，除了极少部分在计划经济时期既没有分到房、在市场经济时代又无力购房的低收入人群需要廉租房保障之外，相当多的人已经有了两套以上的房子，一般一套是计划经济时的单位分房，另外一套则是从市场上购买的升级换代产品。北京计划经济时代遗留的房产数量庞大，光央产房就多达90多万套。未来几年，北京每年要盖300万平米经适房、300万平米限价房，还有50万平米廉租房。廉租房这一块我坚决赞同，但是经适房和限价房却有些不伦不类。首先，它只能卖给北京户籍的人，大量更需要住房的新移民却无权享受；其次是为了防止以往经适房变豪宅、大量富人和有权人抢走其中大部分蛋糕的情形，作为修正方案，经适房被限制在60平米以下，限价房则在90平米以下。但这个办法，特别经适房的面积限定办法，弄不好有可能重蹈计划经济时代福利分房的覆辙！以今天的眼光看，当时分的房子基本上都存在太小、太差的毛病，大部分人已不愿意住；以未来的眼光看今天的“60平米”，会不会将是一样的结局呢？中国健康的住房供应模式，应该主要遵循市场逻辑：打破土地垄断，形成土地的自由供应局面（那时，市场价的房子可能比今天的经适房价格还低）；对城市中的拆迁行为，按市场价格足额补偿；对少数城乡贫民，实行政府兜底的廉租房政策。